Cette forme de donation permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, mais présente également quelques inconvénients.
La donation avec réserve d'usufruit est un acte juridique par lequel une personne donne la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. On parle alors de démembrement de propriété. Dans ce cas, le donateur conserve la possibilité d’utiliser le bien et d’en percevoir les loyers. Il s’agit en soit d’une donation en nue-propriété.
Ce mode de donation est souvent utilisé lorsque les parents souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine et faire des donations à leurs enfants tout en conservant leur propre train de vie.
Peut-on annuler une donation avec usufruit ?
Non, une fois la donation avec usufruit réalisée, elle est irrévocable. Le donateur ne peut donc pas demander à récupérer la pleine propriété de son bien.
La réserve d’usufruit permet au donateur de conserver le bénéfice des biens donnés pendant toute la durée de sa vie. Cela signifie que le donateur peut toujours habiter dans la maison qu’il a donnée, par exemple, ou en percevoir les revenus locatifs.
Cette réserve d'usufruit prend fin à son décès, et le bien est alors définitivement acquis par le bénéficiaire de la donation.
La donation avec réserve d’usufruit permet notamment de réduire les droits de donation.
En effet, la valeur de la nue-propriété donnée dépend de l’âge de l’usufruitier.
Il convient alors de se rapporter à l’article 669 du Code général des impôts :
La donation classique, quant à elle, porte sur la pleine propriété, et donc sur la valeur totale du bien.
Exemple :
Un père est propriétaire d’un appartement estimé 500 000 euros. À l’âge de 55 ans, il décide de faire une donation avec réserve d’usufruit à l’un de ses enfants. Il conservera donc l’usufruit et son enfant sera nu-propriétaire.
La valeur de la nue-propriété est alors de 50%. Les droits de donation seront donc calculés sur 250 000 euros. Précisons alors qu’il existe un abattement de 100 000 euros, lequel se renouvelle tous les 15 ans.
Pourquoi est-ce avantageux fiscalement ?
Au décès du père, la fille récupèrera la pleine propriété du bien sans rien payer.
Sans la donation avec réserve d’usufruit, en cas de décès, les droits de succession seraient calculés sur la base de 500 000 euros.
Les frais pour une donation avec usufruit sont les suivants : le notaire, la taxe de publicité foncière, la taxe de mutation.
Les donations avec réserve d’usufruit sont soumises aux mêmes frais que les donations sans réserve d’usufruit. Les frais de notaire s’élèvent à 2% du montant de la donation.
