Quelles sont les avantages d'une donation en nue-propriété ?


- avocats au Barreau de Paris | Publié le

Chacun d’entre nous s’interroge à un moment de sa vie sur les meilleurs moyens d’assurer la transmission de son patrimoine en permettant à ses descendants de bénéficier des droits de succession les plus faibles possibles en toute légalité.

Cette préoccupation concerne naturellement les propriétaires de biens immobiliers. La solution la plus courante est d’avoir recours à la technique du démembrement de propriété : soit un partage entre le droit de jouir du bien (l’usufruit) et le droit de vendre le bien (la nue-propriété).

Qu’est-ce que l’opération de démembrement de propriété ?

Il est très courant que de leur vivant, les personnes transmettent leur patrimoine en ayant recours au démembrement de propriété. Ce système s’axe sur une répartition de la propriété d’un bien entre deux parts : une part qui consiste en un droit de jouir du bien, de percevoir les loyers et d’en user, et une autre part qui consiste en un droit de vendre le bien ou encore d’en faire don. Ces deux parts s’appellent respectivement l’usufruit (détenue par l’usufruitier) et la nue-propriété (détenue par le nu-propriétaire). La pleine propriété d’un bien est aussi acquise lorsqu’à la fois l’usufruit et la nue-propriété sont réunis.

L’opération de démembrement se traduit la plupart du temps par une donation de la nue-propriété en conservant l’usufruit tout au long de son vivant. Le donateur en nue-propriété garde l’usage du logement jusqu’à son décès. Ne donner que la nue-propriété est aussi une sécurité pour celui qui conserve l’usufruit : si la nue-propriété se traduit par le droit de vendre ou de donner le bien, il n’empêche que l’usage d’un tel droit ne pourra être exercé avant la réunion des deux éléments, c’est-à-dire, avant que le bénéficiaire de la nue-propriété récupère l’usufruit et ainsi dispose de la pleine propriété du bien.

Prenons un exemple : votre père détient une maison à Nice. Vous avez grandi dans cette maison, et elle est située tout près de la mer, il y a un grand jardin, aussi votre père voudrait naturellement que vous en soyez propriétaire afin d’élever à votre tour votre fille dans ce cadre paradisiaque. Cependant, votre père souhaiterait également que vous deveniez propriétaire sans avoir à payer de droits de succession trop élevé. Aussi, il décide de vous donner la nue-propriété de cette maison tout en conservant l’usufruit: il continue ainsi d’y habiter jusqu’à son décès. A son décès, vous récupérerait son usufruit et serez ainsi pleinement propriétaire de la maison.

Quels sont les avantages d’une donation de nue-propriété avant décès ?

Si les mécanismes de démembrement sont fréquents c’est surtout car cela permet dans une grande majorité des cas de réaliser une optimisation fiscale. Mais il faut néanmoins distinguer deux cas de figure :

- Si la donation a été faite dans les 3 mois avant le décès, il est considéré que l’opération de démembrement a été faite uniquement dans le but d’échapper sur les droits de succession. Le bénéficiaire de la donation de la nue-propriété doit prouver que ce n’est pas le cas sinon, la valeur de la pleine propriété du bien sera réintégrée dans le patrimoine de la personne décédé afin de procéder au calcul des droits de succession.

- En revanche, si le donateur de la nue-propriété du bien ne décède pas dans les 3 mois suivant la donation, alors, seule la nue-propriété sera soumise aux droits de donation. En effet, lorsque ce donateur décède, le nu-propriétaire acquière la pleine propriété du bien en franchise d’impôt, aussi, il n’a pas besoin de payer de droits sur l’usufruit.

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