Tout savoir sur le démembrement de propriété

Tout savoir sur le démembrement de propriété
- avocats au Barreau de Paris | Publié le

Le démembrement de propriété est une technique juridique qui permet de séparer le droit de propriété d'un bien immobilier en deux ou plusieurs droits distincts. Le démembrement de propriété est souvent utilisé pour séparer le droit de propriété du droit d'usage et de jouissance. On distingue alors la nue-propriété de l'usufruit. Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur le démembrement de propriété, ses avantages et ses inconvénients.

La définition du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une situation juridique dans laquelle les droits de propriété sont séparés. Le démembrement de propriété peut être temporaire ou permanent.

Le démembrement de propriété est un acte juridique permettant de séparer la propriété d'un bien en deux parties : l'usufruit et la nue-propriété.

Dans quels cas y a-t-il démembrement de propriété ?

La donation

Il est fréquent de retrouver un démembrement de propriété dans le cas d’une transmission de patrimoine. En effet, il est possible de donner la nue-propriété d’un bien à un enfant par exemple, afin d’anticiper sa succession. On parle alors de donation avec réserve d’usufruit. Ce type de donation présente des avantages fiscaux dans la mesure où les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété donnée, laquelle dépend de l’âge du donateur (article 669 du Code général des impôts).

  • Si l’usufruitier a moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit est de 90% et la nue-propriété de 10% ;
  • Si l’usufruitier a entre 21 ans et 30 ans, la valeur de l’usufruit est de 80% et la nue-propriété de 20% ;
  • Si l’usufruitier a entre 31 ans et 40 ans, la valeur de l’usufruit est de 70% et la nue-propriété de 30% ;
  • Si l’usufruitier a entre 41 ans et 50 ans, la valeur de l’usufruit est de 60% et la nue-propriété de 40% ;
  • Si l’usufruitier a entre 51 ans et 60 ans, la valeur de l’usufruit est de 50% et la nue-propriété de 50% ;
  • Si l’usufruitier a entre 61 ans et 70 ans, la valeur de l’usufruit est de 40% et la nue-propriété de 60% ;
  • Si l’usufruitier a entre 71 ans et 80 ans, la valeur de l’usufruit est de 30% et la nue-propriété de 70% ;
  • Si l’usufruitier a entre 81 ans et 90 ans, la valeur de l’usufruit est de 20% et la nue-propriété de 80% ;
  • Si l’usufruitier a plus de 91 ans, la valeur de l’usufruit est de 10% et la nue-propriété de 90%.

Le parent (donateur) conserve alors l’usufruit du bien et l’enfant reçoit la nue-propriété. L’enfant récupère la pleine propriété au décès du donateur, sans droits supplémentaires à payer.

Prenons un exemple :

Un père de 45 ans donne un bien immobilier de 400 000 euros à un de ses enfants. On calcule alors les droits de donation sur 40% du prix, soit 160 000 euros (400 000 x 0,4 = 160 000 euros). On applique alors le barème progressif de l’article 777 du Code général des impôts.

  • Moins de 8 072 euros : 5% ;
  • Entre 8 072 euros et 12 109 euros : 10% ;
  • Entre 12 109 euros et 15 932 euros : 15 % ;
  • Entre 15 932 euros et 552 324 euros : 20 % ;
  • Entre 552 324 euros et 902 838 euros : 30% ;
  • Entre 902 838 euros et 1 805 677 euros : 40 % ;
  • Au-delà de 1 805 677 : 45 %.

Attention, on ne parle pas ici de l’abattement de 100 000 euros entre parents et enfants.

La succession

Au moment d’une succession, il est fréquent que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du défunt.

En effet, en présence d’enfants communs, le conjoint recueille au choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens (article 757 du Code civil). En présence d’enfants d’un lit différent, le conjoint perd cette option et recueille la propriété du quart des biens.

À noter que les droits du conjoint survivant peuvent être aménagés par la donation entre époux, aussi connue sous le nom de donation au dernier vivant. Le conjoint survivant peut alors recevoir :

  • Le quart de la succession en pleine propriété et les trois quarts en usufruit ;
  • La totalité de la succession en usufruit ;
  • La pleine propriété de la quotité disponible.

Dans le cas où le conjoint survivant récupère l’usufruit, les enfants reçoivent pour leur part la nue-propriété. Ils ne récupèrent la pleine propriété des biens qu’au décès du conjoint survivant. Cette situation peut faire naître un sentiment d’injustice pour les enfants qui se sentent déshérités dans la mesure où ils ne touchent rien au premier décès.

Qu'est-ce que l'usufruit ?

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

L'usufruit désigne le droit d'utiliser une chose appartenant à autrui et de jouir de ses fruits (usus et fructus). L’usufruitier a donc le droit d’habiter le bien, de le louer ou de le mettre en gage, mais il ne peut pas le vendre ou le modifier sans l’accord du nu-propriétaire. Attention ! Il convient de préciser que pour certains baux, l’autorisation du nu-propriétaire est requise. C’est par exemple le cas des baux ruraux.

L'usufruitier est le titulaire de l'usufruit. L'usufruit prend fin à la mort de l'usufruitier.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

L’usufruitier doit veiller à la conservation du bien et doit à cet effet effectuer les travaux d’entretien nécessaires. Il doit également payer les impôts afférents au bien démembré (exemple : taxe foncière).

L’usufruitier a également des obligations fiscales si le bien est loué. En effet, dans la mesure où il perçoit les fruits de la location, il doit déclarer ces revenus à l’administration fiscale.

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

Quels sont les droits du nu-propriétaire ?

Les droits du nu-propriétaire sont très limités dans la mesure où le droit d’user du bien est dévolu à l’usufruitier.

S’il a le droit de disposer de la chose, il ne peut pas la détruire dans la mesure où il ne peut porter atteinte au droit de jouissance de l’usufruitier.

Quelles sont les obligations du nu-propriétaire ?

Si l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.

Selon l’article 606 du Code civil, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Comment vendre un bien démembré ?

L’usufruitier peut vendre son usufruit. Le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété.

À noter qu’en cas de vente de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès du premier usufruitier.

Pour vendre la pleine propriété du bien, il faut l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

En ce qui concerne la répartition du prix de vente, elle se fait en fonction des droits de chacun. Il convient alors de se rapporter à l’énumération du début de cet article concernant la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.

La répartition se fait selon l’âge de l’usufruitier au moment de la vente.

Prenons un exemple :

Un bien démembré est vendu 500 000 euros. L’usufruitier a 75 ans au moment de la vente.

Dans ce cas, l’usufruitier reçoit 150 000 euros (500 000 x 0,3) et le nu-propriétaire reçoit la différence, à savoir 350 000 euros.

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