Comment transmettre mon patrimoine immobilier ?


- avocats au Barreau de Paris | Publié le

Propriétaire d’un patrimoine immobilier, vous souhaitez organiser sa transmission de votre vivant ? Le patrimoine immobilier représente un investissement conséquent, et sa transmission peut être assortie de nombreux avantages fiscaux à qui en connaît les mécanismes. Focus sur ce que vous devez savoir pour organiser la transmission de votre patrimoine immobilier.

Pourquoi transmettre immobilier son patrimoine de son vivant?

Céder une partie de son patrimoine de son vivant permet d’optimiser la fiscalité de la transmission tout en apportant une aide financière à ses proches.

Cet acte doit cependant être fait avec précaution afin que le propriétaire soit capable d’assumer de potentielles charges futures inhérentes à l’entretien du bien.

Il convient avant tout de choisir avec précaution les donataires.

En effet, le degré de parenté avec ses héritiers affecte les niveaux d’abattements permettant d’alléger la fiscalité de la donation. Ainsi, chaque parent peut donner jusqu’à l’équivalent de 100 000 euros par enfant sans avoir à payer de droits de donation, et cet abattement peut être renouvelé tous les 15 ans.

Un couple peut donc transmettre 200 000 euros par tête tous les 15 ans sans être redevable d’une quelconque taxe ou impôt sur ces donations. Il est donc important d’y procéder aussi tôt que possible lorsque le patrimoine à transmettre est supérieur ou égal à 200 000 euros.

Donation en pleine propriété: quel abattement fiscal selon le donataire?

Les exonérations fiscales varient selon le degré de parenté entre le donateur (celui qui fait le don), et le donataire (celui qui le reçoit). Ainsi, la valeur de la somme transmise doit, pour être gratuite en 2020, être d’un maximum :

  • de 31 865 euros pour un petit-enfant et de 63 730 pour un couple par petits-enfants;
  • de 5310 euros par arrière-petits-enfant et de 10 620 euros pour un couple;
  • de 80 724 euros pour son époux(se) ou partenaire de PACS

Attention : il n’existe pas d’exonération fiscale pour qui souhaite transmettre de son vivant son patrimoine à un partenaire en concubinage, ces derniers étant légalement considérés comme des tiers.

Sa fiscalité est relativement élevée puisqu’elle est de 60% de la valeur de la transmission auxquels viennent s’ajouter des frais de notaire.

Quel intérêt à la donation en démembrement?

Démembrer un bien immobilier est un processus courant, notamment dans le cadre familial. En effet, moins définitive que la donation en pleine propriété, elle permet à la fois de réduire les coûts d’une donation, et de continuer à bénéficier de certains avantages liés à la propriété.

La propriété est alors scindée en deux entre l’usus, ou le droit d’utiliser le bien, et le fructus, celui d’en percevoir les fruits pour l’usufruitier.

La vente du bien immobilier ne peut alors se faire qu’avec l'approbation des deux parties. Au décès de l’usufruitier, celui qui dispose de la nue-propriété bénéficie alors de la pleine-propriété du bien.

La donation en démembrement permet d’obtenir des droits de succession moins élevés, n’étant pas indexés sur la valeur totale du bien, mais sur la seule nue-propriété. Celle-ci dépend elle-même de l’âge du donateur au moment de la donation. Plus il est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible.

La création d’une SCI familiale : une technique de partage avantageuse

Créer une SCI est une méthode courante et avantageuse pour permettre de partager un bien immobilier. Elle permet ainsi une précise répartition entre les héritiers, et apporte de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux.

Un couple qui souhaiterait faire profiter ses enfants d’un patrimoine immobilier important peut alors créer une SCI et y intégrer progressivement ses enfants (même mineurs) par la donation de parts sociales.

En effet la cession des parts permet d’éviter de payer tout droit de mutation, et celles-ci peuvent atteindre une valeur de 100 000 euros par enfants tous les 15 ans. Elle présente le double avantage d’éviter les conflits entre les futurs héritiers dont les droits sont précisément définis, et de permettre aux parents de bénéficier des atouts du démembrement de propriété lorsque la donation des parts porte uniquement sur la nue-propriété.

Au décès du donateur, les héritiers n’auront alors pas à payer de droits de succession sur les parts de la SCI.