Créer sa SCI : pourquoi et comment ?


- avocats au Barreau de Paris |
Mis à jour le 11/10/2016 Publié le

La succession de patrimoines importants soulève parfois des difficultés et peut créer des litiges entre héritiers. Certaines techniques juridiques, telle que la création d’une Société Civile Immobilière, connaissent un succès croissant en France. Quels sont les avantages juridiques offerts par la SCI ?

Simplifier la gestion et le partage de votre patrimoine

Aujourd’hui, la SCI est de loin la forme sociétale la plus représentée, aux côtés de la SARL.

Si les avantages juridiques de la constitution de sociétés civiles immobilières sont nombreux, la mise en œuvre de ce type de montage nécessite une connaissance approfondie de la matière afin d’optimiser au mieux la transmission de vos biens. Le régime de la SCI est en effet défini par la loi, mais peut faire l’objet de nombreuses adaptations à chaque situation spécifique, par la voie contractuelle.

La préservation de la valeur de votre patrimoine

Lorsqu’aucune disposition n’a été prise par le défunt, les héritiers deviennent propriétaires en indivision des immeubles de la succession, c’est-à-dire que le bien appartient à l’ensemble des héritiers, sans que l'on puisse les répartir par lots entre eux. Cependant, le Code civil prévoit que les propriétaires indivis disposent du droit de demander le partage de l’indivision pour obtenir les liquidités correspondant à sa part dans l’immeuble.

Or le risque pour les héritiers est donc de voir le patrimoine reçu en héritage morcelé, et dans des conditions ne permettant pas nécessairement un prix de revente optimal. Les litiges qui surviennent à ce stade sont chronophages et peuvent engendrer des charges financières supplémentaires pour les parties.

Au contraire, les conditions de sortie de la SCI sont encadrées par la loi, ainsi que par votre propre volonté, ce qui limite les risques de morcellement du patrimoine.

La gestion des biens facilitée entre vos héritiers

L’indivision peut être source de nombreuses tensions, dans la mesure où les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité des indivisaires. Lorsqu’aucun accord n’est trouvé entre les propriétaires indivis, la situation de blocage qui en résulte peut encore une fois conduire au partage de l’indivision.

Certes, il est envisageable de mettre en place une convention d’indivision mais elle laisse moins de liberté que les statuts de la SCI.

Ces statuts prévoient la nomination d’un gérant. L’Assemblée générale statuera sur les questions de gestion courante, à une majorité qui peut être pondérée par les statuts.

Or le pouvoir des indivisaires se fonde sur le nombre de parts sociales de chacun détient. De ce point de vue, vous pourrez ainsi prévenir tout blocage et anticiper les effets de la transmission.

Préserver vos droits et de ceux de vos héritiers

La SCI permet également aux donateurs de continuer à jouir des revenus générés par les biens immobiliers. De plus, les donateurs peuvent être certains que ces biens resteront dans un cadre familial, grâce à des clauses évitant l’entrée de tiers dans la SCI.

Vous continuez à avoir la jouissance de vos biens

Vous souhaitez apporter un ou plusieurs immeubles à la société afin de les transmettre à vos futurs héritiers. Dans ce cas, vous pouvez vouloir conserver l’usufruit du bien. Plus précisément, si le bien est mis en location, il est tout à fait possible de continuer à percevoir les loyers malgré l’apport du bien à la SCI.

De telles dispositions pourront être prévues contractuellement : des parts sociales en usufruit peuvent être octroyées au « donateur », et des parts sociales en nue-propriété peuvent être attribuées aux futurs héritiers. De cette manière, vous pourrez continuer à percevoir les revenus générés par vos biens tout en veillant à leur future transmission.

D’autre part, il vous est possible de conserver des pouvoirs importants dans la gestion de votre SCI. En effet, en raison de la flexibilité structurelle de ce type de société, il faudra penser à insérer une telle clause dans les statuts. Veillez toutefois à ce que les nu-propriétaire ne soient pas totalement dépossédés du droit de participer aux décisions collectives. De nombreux arrêts ont en effet été rendus à cet égard par la Cour de cassation.

Un statut protecteur contre l’entrée des tiers

La constitution de SCI s’opère fréquemment dans un cadre familial, dans un but de transmission de patrimoine. Ses membres sont donc souvent réfractaires à ce que des parts sociales soient cédées à de parfaits étrangers. Là encore, le statut de la SCI est protecteur, dans la mesure où l’accord de l’ensemble des associés est exigé préalablement à la cession de parts sociales.

Même si vous ne disposez plus que de l’usufruit au sein de la SCI, il est également envisageable de prévoir au contrat que votre voix sera un préalable nécessaire à toute cession de part.

De même, une clause peut prévoir que des parts ne pourront être cédées qu’à d’autres associés. Si aucun des coassociés ne souhaite les racheter, une faculté de rachat des parts par la société existe, en vue de leur annulation.

Enfin, il convient de mentionner l’existence de clauses d’agrément limitant l’entrée dans la société de membres indésirables.

Ainsi, les clauses vous permettant d’organiser votre future succession en fonction de votre volonté sont nombreuses et diversifiées. Le conseil avisé saura mettre en œuvre les différents outils juridiques mis à sa disposition pour adapter au mieux le cadre de la SCI aux enjeux en présence. Il convient également de noter que le régime fiscal des SCI peut être particulièrement intéressant, à condition de maîtriser les subtilités de la discipline.