Créer sa SCI : pourquoi et comment ?


- avocats au Barreau de Paris |
Mis à jour le 26/08/2020 Publié le

La succession de patrimoines importants soulève parfois des difficultés et peut créer des litiges entre héritiers. Certaines techniques juridiques, telle que la création d’une Société Civile Immobilière, connaissent un succès croissant en France. Quels sont les avantages juridiques offerts par la SCI ? Focus sur ce que vous devez savoir.

La SCI : un outil simplifiant la gestion et le partage de votre patrimoine

Aujourd’hui, la SCI est de loin la forme sociétale la plus représentée, aux côtés de la SARL. Son régime, s’il est défini par la loi, peut également faire l’objet d’adaptations en fonction des situations.

Les avantages juridiques de la constitution d’une telle société sont nombreux. Elle permet par exemple d’optimiser la transmission des biens. En effet, lorsqu’aucune disposition n’a été prise par le défunt, les héritiers deviennent alors propriétaires en indivision des immeubles de la succession. Concrètement, le bien appartiendra à l’ensemble des héritiers, sans que l'on ne puisse le répartir par lots entre eux.

L’indivision peut être source de nombreuses tensions, dans la mesure où les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité des indivisaires. Cette situation peut être problématique, c’est pourquoi ces propriétaires indivis disposent du droit de demander à sortir de l’indivision.

Or, cette solution présente le risque pour ces héritiers de voir le patrimoine reçu en héritage morcelé, ne permettant pas nécessairement un prix de revente optimal. Les litiges qui surviennent à ce stade sont chronophages et peuvent engendrer des charges financières supplémentaires pour les parties.

Pour éviter ce morcellement, la constitution d’une SCI peut être une alternative intéressante. Les conditions de sortie de la société seront alors encadrées par la loi, mais aussi par votre propre volonté.

Au-delà de cette préservation du patrimoine du défunt, la constitution d’une SCI présente aussi l’avantage d’une facilitation de la gestion des biens entre les héritiers.

Ainsi, une potentielle situation de blocage, pouvant survenir entre les héritiers, peut être évitée.

Il est à noter que pour lutter contre cette situation, une convention d’indivision peut être mise en place. Cependant, celle-ci laisse beaucoup moins de liberté que les statuts de la SCI. Le pouvoir des indivisaires se fondant sur le nombre de parts détenues dans la société, une anticipation des effets de la transmission pourra avoir lieu, tout en évitant un éventuel blocage entre les indivisaires.

Qu’en est-il de la préservation de vos droits ainsi que ceux de vos héritiers ?

Tout d’abord, et condition généralement indispensable, vous continuez à avoir la jouissance de vos biens. En effet, vouloir avantager ses héritiers est une chose, le faire à son propre détriment en est une autre.

Ainsi, un apport d’un ou plusieurs immeubles à la SCI dans le but de les transmettre aux futurs héritiers n’empêchera pas une conservation de l’usufruit au profit de l’apporteur. À titre d’exemple, si le bien en question est mis en location, il sera possible de continuer à percevoir les loyers malgré l’apport à la SCI.

Il est à noter que de telles dispositions pourront être prévues contractuellement. Ainsi, le donateur conservera l’usufruit des parts sociales, tandis que la nue-propriété sera attribuée aux futurs héritiers. De cette manière, il sera possible de continuer à percevoir des revenus générés par les biens, tout en veillant à leur future transmission.

D’autre part, en raison de la flexibilité structurelle de la SCI, il est possible de conserver des pouvoirs de gestion au sein de celle-ci. Pour cela, il suffira d’insérer une clause dans les statuts, la seule limite étant l’imposition d’un droit de participer aux décisions collectives pour le nu-propriétaire.

De même, la SCI constitue un statut protecteur contre l’entrée des tiers. En effet, la constitution de cette société s’opérant généralement dans un cadre familial, et dans un but de transmission du patrimoine, les membres sont donc souvent réfractaires à ce que des parts sociales soient cédées à de parfaits étrangers. Enfin, il convient de mentionner l’existence de clauses d’agrément limitant l’entrée dans la société de membres indésirables.

Ainsi, l’accord de l’ensemble des associés sera exigé préalablement à toute cession de parts sociales.

Les clauses vous permettant d’organiser votre future succession en fonction de votre volonté sont donc nombreuses et diversifiées. Il convient également de noter que le régime fiscal des SCI peut être particulièrement intéressant, à condition bien sûr de maîtriser les subtilités de la discipline.