Vendre un bien viager


- avocats au Barreau de Paris | Publié le

Vous avez entendu parler de vente en viager mais vous ne savez pas en quoi elle consiste ? En effet, il s’agit d’une forme d’acquisition très peu utilisée mais elle présente beaucoup d’avantages tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Cela peut être un très bon investissement immobilier pour l’acheteur du bien mais aussi une très bonne complémentaire retraite pour le vendeur !

Un système favorable aux deux parties

Le prix du bien vendu en viager est celui du marché : le bien est vendu en « viager libre » ou diminué d’une moins-value, variable selon l’âge du vendeur, en « viager occupé ». L’acheteur s’engage à payer le vendeur par versements périodiques sous forme de rente viagère, parfois agrémentée d’une partie du prix sous forme de capital, aussi appelé « bouquet ».

Plus le bouquet est élevé (en général 10 à 30 % du prix), plus la rente est faible, et inversement.

Le total des deux doit correspondre à la valeur totale du bien. Si le total des deux ne correspond pas à la valeur totale du bien, les héritiers pourraient demander la nullité de la vente pour défaut de prix et le fisc requalifierait l’opération en donation déguisée.

L’existence de l’aléa (car si le vendeur à l’assurance de toucher des revenus réguliers jusqu’à la fin de sa vie, il n’a aucune garantie sur le montant définitif qu’il touchera, puisque cela dépend de son espérance de vie) est la condition sine qua non d’un contrat de vente en viager.

Sur quel type de bien porte les transactions en viager ?

Le contrat de vente doit prévoir alors que le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation sur le logement de l’acheteur n’étant que nu-propriétaire.

En contrepartie, le contrat de vente prévoit que le crédirentier continuera à payer les charges courantes d’entretien, la taxe d’habitation et celle d’enlèvement des ordures ménagères. De son côté, le débirentier devra payer la taxe foncière et assumer les grosses réparations. Si le crédirentier était contraint d’être hébergé en maison de retraite, par exemple, le viager occupé serait transformé en viager libre et la rente augmentée en conséquence.