Écrit par : Avocats Picovschi - avocat au Barreau de Paris

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Vous avez entendu parler de la vente en viager et vous vous demandez pourquoi pas vous ? Ce type de vente présente des avantages non négligeables pour le vendeur qui pourra alors bénéficier d’une source de revenus complémentaires. Cette opération diffère toutefois d’une simple vente. Il ne faut donc pas prendre ce choix à la légère. Explication sur le fonctionnement de la vente en viager d’un bien immobilier.

Pourquoi vendre un bien immobilier en viager ?

La vente en viager est généralement envisagée par des personnes âgées qui ont besoin de revenus complémentaires pour s’assurer un certain niveau de vie. Cette vente reposera nécessairement sur un aléa : la durée de vie du vendeur.

Le vendeur, aussi appelé crédirentier, percevra en principe un bouquet et une rente viagère.

Le bouquet correspond au montant payé au moment de la signature du contrat de vente. Il n’est pas obligatoire et son montant peut être fixé librement par les parties. Il convient toutefois de préciser qu’il correspond généralement à 30% de la valeur du bien vendu.

La rente est quant à elle versée à échéance régulière (mensuelle, trimestrielle, annuelle) pendant la durée de vie du vendeur. Son montant est en principe fixé par le notaire en fonction d’un barème qui prend en compte divers critères tels que la valeur du bien, l’âge du vendeur, ou encore son état de santé.

La vente en viager peut être neutre ou bien s’avérer avantageuse pour l’acheteur ou pour le vendeur en fonction de la durée de vie de ce dernier.

Attention au contrat de vente en viager !

La rédaction du contrat de vente en viager devra tenir compte de nombreux éléments. Les parties pourront également insérer un certain nombre de clauses telle qu’une clause résolutoire qui permettra au crédirentier de demander à un juge l’autorisation de récupérer son bien dans le cas où le débirentier ne répondrait pas à ses obligations, et ne verserait pas les rentes qui lui sont destinées ; ou encore une clause d’indexation qui permettra de réviser le montant de la rente.

Il convient de préciser qu’il peut s’agir de la vente d’un bien occupé, on parlera alors de viager occupé. Si le bien appartient à un couple, le versement de la rente pourra se poursuivre au profit du conjoint survivant.

Il convient de préciser que si le débirentier décède avant le crédirentier, le charge de la rente est en principe transférée à ses héritiers, à moins qu’une assurance-décès ait été souscrite afin de prendre en charge le versement de la rente.

Attention, il s’agit d’une rente imposable ! Le montant à déclarer dans le cadre de l’impôt sur le revenu dépendra toutefois de l’âge du crédirentier au moment de la signature du contrat de vente.

Quels sont les risques de la vente en viager ?

La vente en viager étant source d’appauvrissement du patrimoine vendeur, les héritiers pourraient dans certains cas s’estimer lésés et tenter de remettre en cause la signature du contrat de vente.

Attention, en l’absence d’aléa la vente pourrait être annulée. Tel est par exemple le cas si le vendeur est gravement malade au moment de la signature de l’acte notarié et que son décès imminent ne fait aucun doute.

D’autres situations sont également susceptibles d’être source de contentieux au moment du règlement de la succession. Ainsi, lorsque la vente en viager est faite au profit d’un membre de la famille, elle pourrait dans certains cas être requalifiée en donation déguisée, notamment si le but était de mettre en place une opération à titre gratuit.

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