Patrimoine immobilier : comment optimiser sa transmission ?


- avocats au Barreau de Paris | Publié le

Maison, immeuble ou encore appartement, vous souhaitez optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier. L’anticipation est primordiale. Que la transmission intervienne au jour de votre décès ou de votre vivant, différentes options s’offrent à vous, obéissant à des modalités fiscales plus ou moins avantageuses, fonction de votre choix. Retour sur la transmission d’un patrimoine immobilier.

La Société Civile Immobilière, un outil de transmission optimal

La Société Civile Immobilière, dite SCI, figure parmi les outils les plus intéressants pour transmettre un patrimoine immobilier, et à plus forte raison dans un cadre familial. Outil de transmission jouissant d’un grand succès, zoom sur la SCI.

Il s’agit tout d’abord d’une structure juridique, constitué par des associés détenant respectivement des parts sociales à hauteur de leur apport au sein de la SCI. A la création d’une SCI, les associés décident de gérer une maison, un appartement ou encore un immeuble. La propriété du bien est apportée à la SCI, on parle d’apport de bien immobilier à la société. Ce faisant, la création d’une SCI cela permet d’échapper au régime de l’indivision, état dans lequel deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose.

La société civile immobilière facilite la transmission d’un patrimoine immobilier. En effet, au sein d’une SCI, la cession de parts effectuée de manière successive constitue un moyen de transmission de patrimoine. A cet égard, et en matière de donation, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant sans besoin de procéder au paiement de droits de donation. Autrement dit, la loi prévoit un abattement à hauteur de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Ainsi la cession de parts sociales d’une SCI afin de transmettre un bien immobilier dans un cadre familial est avantageux eu égard eu régime fiscal de la donation entre parents et enfants susvisé.

Opter pour une donation

Transmettre un bien immobilier par le biais d’une donation est aussi un dispositif avantageux.

Effectuer une donation au profit de ses enfants permet d’optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier et dès lors, d’éviter de payer des frais au titre des droits de succession. Ces derniers sont vus comme un impôt auquel il convient de déduire une réduction forfaitaire, aussi appelée abattement. Ainsi, lorsque des parents procèdent à une donation d’un bien immobilier tous les quinze ans, d’une somme inférieure à 100 000 euros au profit de leurs enfants, ces derniers ne paieront pas d’impôts et ne seront pas redevables vis à vis de l’administration fiscale.

Parmi les différentes donations, la donation-partage semble être une option intéressante. Ce dispositif permet de transmettre et de répartir les biens de la future succession. Le fonctionnement de cette donation partage est simple, il s’agit concrètement de transmettre par avance des biens. Nous attirons votre attention sur le fait qu’en ayant recours à cette donation partage, vous pouvez tout de même conserver l’usufruit du bien faisant l’objet de la donation. Ensuite, en procédant à une donation-partage, les biens ne sont pas évalués au jour du décès du défunt mais au jour de la donation, à l’inverse d’une donation simple.

Rappelons par ailleurs que le droit de propriété d’un bien immobilier se divise en deux parties avec d’un côté l’usufruit, qui constitue le droit de d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et de l’autre côté la nue-propriété qui constitue le droit de disposer du bien tel que le vendre.

Le démembrement de propriété à l’occasion d’une donation

Concrètement, le démembrement de propriété procède à une division de la pleine propriété d’un bien, en distinguant d’un côté l’usufruit du bien et de l’autre la nue-propriété.

Ce mécanisme permet de donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. Dans cette situation, il y a donc un usufruitier et un nu propriétaire. C’est au décès de l’usufruitier que le nu propriétaire deviendra entièrement propriétaire du bien, objet du démembrement. Le nu propriétaire obtient donc la pleine propriété.

L’avantage du dispositif de démembrement est la possibilité pour l’usufruitier de conserver l’usage du bien tout en anticipant sa succession eu égard au fait, qu’à la survenance de son décès, le nue propriétaire devient simplement propriétaire. Dans un cadre familial, le démembrement de propriété d’un bien immobilier semble adapté afin d’optimiser la transmission de patrimoine puisque le nue propriétaire qui devient le propriétaire ne paie pas de droits de succession.

A travers ce dispositif, lorsque la nue-propriété est donnée et l’usufruit conservé par l’usufruitier, les modalités fiscales sont celles de la donation, avec un abattement fixé à 100 000 euros tous les 15 ans. Néanmoins, dans le cas d'un démembrement, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend elle-même de l’âge du donateur. A titre d’exemple, la valeur de la nue-propriété est de 30 % du prix du bien donné si le donateur a entre 31 ans et 40 ans lors de la donation. En revanche, la valeur de la nue-propriété est de 80 % du prix du bien lorsque le donateur a entre 81 ans et 90 ans au moment de la succession. Ainsi, plus le donateur est âgé, plus la valeur de l’usufruit est réduite. A contrario, plus le donateur est âgé plus la valeur de la nue-propriété augmente.

Par ailleurs, il est possible de démembrer les parts sociales entre les associés d’une SCI. A cet égard, un associé peut détenir l’usufruit du bien tandis que l’autre détient la nue-propriété.