Vous vous retrouvez usufruitier d’un bien et les relations avec vos beaux-enfants nus-propriétaires sont compliquées ? Vous ne souhaitez plus avoir de contact avec eux ? Vendre son usufruit est tout à fait possible, que ce soit au nu-propriétaire ou à une tierce personne. En plus d’être un gain d’argent, la vente est bien souvent un moyen de pouvoir tourner la page après le décès douloureux d’un proche.
Selon l’article 578 du Code civil ; « l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. ». En d’autres termes, l’usufruitier peut disposer librement du bien et bénéficier de ses fruits sans avoir à les partager avec le nu-propriétaire qui possède un droit de propriété.
Par exemple, l’usufruitier pourra mettre en location le bien immobilier et percevoir les loyers sans avoir à les reverser au nu-propriétaire.
Il existe donc un démembrement de propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’un comme l’autre ayant des devoirs et des obligations afin de garantir la conservation en état du bien. En revanche, cela ne signifie pas qu’ils doivent rester dans cette situation jusqu’au décès de l’usufruitier. Le démembrement de propriété prend fin au décès de l’usufruit : à ce moment-là, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
Il est possible pour l’usufruitier comme le nu-propriétaire de vendre leurs droits sans avoir besoin de l’accord de l’autre. Le législateur a cependant encadré cette pratique.
Selon l’article 595 du Code civil, « l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. ». Il n’a donc pas l’obligation de demander l’accord du nu-propriétaire, il peut vendre son usufruit à n’importe quelle personne tierce sans que ce dernier ne puisse s’y opposer.
Il est également possible de céder temporairement son droit d’usufruit, à titre gracieux ou onéreux. Il est cependant obligatoire de prévoir une durée. En vertu de cette cession temporaire, le cessionnaire percevra les fruits générés par le bien.
La doctrine s’accorde sur le fait que l’acquéreur devient usufruitier du même usufruit que le cédant. Cela signifie que l’extinction de l’usufruit se fera au décès du premier usufruitier. La durée de l’usufruit dépend toujours de la vie du cédant et son décès transfèrera la pleine propriété au nu-propriétaire, malgré le fait que le nouvel usufruitier soit toujours en vie. Il en va de même si l’usufruit est constitué pour une durée déterminée et que le terme n’est pas encore atteint, il s’éteindra au décès du premier usufruitier.
Par exemple, M. X cède son droit d’usufruit à M. Y mais décède quelques années plus tard. Au moment du décès de M. X, le nu-propriétaire, M. Z, récupère la pleine propriété du bien même si M. Y est toujours en vie.
Des obligations perdurent donc entre le nu-propriétaire et le premier usufruitier puisque ce dernier est, de plus, responsable des abus de jouissance commis par le cessionnaire.
La cession d’usufruit est donc intéressante pour l’usufruitier qui aurait besoin de liquidité ou qui ne souhaiterait plus avoir de contact avec les nus-propriétaires. En revanche, il peut s’agir d’un investissement risqué, notamment si le premier usufruitier décède peu de temps après la cession car dans ce cas l’acquéreur n’aura pas eu le temps de rentabiliser l’acquisition puisque l’usufruit s’éteint.
