Vendre sa nue-propriété : est-ce possible ?

Vendre sa nue-propriété : est-ce possible ?
- avocats au Barreau de Paris | Publié le

À l’issue d’une succession, votre belle-mère détient l’usufruit d’un bien immobilier et vous la nue-propriété, mais vous ne voulez plus avoir de liens avec elle. Ou alors, vous avez besoin rapidement de fonds afin de financer de nouvelles acquisitions ou aider vos enfants ? Vous vous demandez si vous pouvez vendre la nue-propriété ? Sachez que vous pouvez le céder au bénéfice de n’importe quel tiers.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Il n’existe pas de définition légale de la nue-propriété. Elle résulte d’un démembrement de propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, qui peut jouir du bien ou en percevoir les revenus. Les droits du nu-propriétaire sont donc très limités, voire nuls. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien démembré au décès de l’usufruitier.

Vous êtes nu-propriétaire ? Cela signifie que vous partagez le bien avec l’usufruitier. Sachez que la nue-propriété est un droit autonome de l’usufruit. Cependant, ce démembrement de propriété n’a pas vocation à durer.

Les droits respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire étant de nature distincte, il ne peut y avoir partage, et donc licitation, entre eux.

La vente de la nue-propriété

Vous pouvez tout à fait vendre votre droit de nue-propriété, et ce sans l’autorisation de l’usufruitier. Le nouveau nu-propriétaire sera tenu aux mêmes obligations que celles dont vous deviez vous acquitter. Il récupèrera le bien au décès de l’usufruitier ou au terme de la convention.

La cession ne concerne pas que les biens immobiliers, vous pouvez aussi céder vos parts détenues dans une société. Cependant, vous perdrez votre qualité d’associé, peu importe l'étendue des droits de vote accordé à l'usufruitier par les statuts (Cass. civ. 3, 29 novembre 2006, n° 05-17.009).

Indivision sur la nue-propriété

En principe, il n’est pas possible de demander le partage judiciaire dans le cas d’un démembrement de propriété puisque ces droits sont de nature différente. Il ne peut donc, en principe, exister d’indivision entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, ce que la doctrine comme la jurisprudence rappellent constamment (Cass. civ. 1re, 29 juin 2011, no 10-13.807).

Cependant, dans le cadre d’une succession, il est possible que les héritiers se retrouvent en indivision sur un usufruit ou une nue-propriété. Dans ce cas, chaque nu-propriétaire indivis peut demander le partage et la licitation de la nue-propriété, de même que chaque usufruitier indivis pourra le faire pour l’usufruit. En revanche, aucun ne pourra demander la licitation cumulative des deux droits. En effet, selon l’article 815 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », le partage judiciaire pourra alors être demandé seulement dans ce cas particulier.    

Droit de préemption de la SAFER

La SAFER peut, dans certains cas, exercer un droit de préemption sur la vente de l’usufruit ou de la nue-propriété de biens ruraux, notamment lorsque la durée de l'usufruit restant à courir ne dépasse pas deux ans.

Que se passe-t-il en cas de cession de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 15 décembre 2016, relève que même si cette double cession simultanée portant sur le même immeuble a été réalisée par deux vendeurs différents, il s’agit de vendre la pleine propriété d’un bien. La SAFER est donc en droit de faire valoir son droit de préemption (Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, no 15-27518 ; Cass. 3e civ., 31 mai 2018, no 16-25829).

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