Héritier d’un bien immobilier : tout ce que vous devez savoir !

Héritier d’un bien immobilier : tout ce que vous devez savoir !
- avocats au Barreau de Paris | Publié le

À l’ouverture de la succession d’un proche défunt, vous apprenez que ce dernier vous a légué un ou plusieurs biens immobiliers. Bâtiment, terrain nu, moulin, cultures agricoles, etc. Votre héritage est plus ou moins conséquent, pourtant vous n’avez aucune idée de quoi en faire ou par où commencer. Quelles sont les démarches à effectuer dans le cadre de la succession ?

Le notaire est-il obligatoire ?

Votre parent récemment décédé était propriétaire d’un bien immobilier et vous vous demandez ce que vous devez faire ?

Sachez dans un premier temps qu’en présence d’un bien immobilier vous devez obligatoirement saisir un notaire. Il sera chargé d’effectuer toutes les démarches nécessaires au règlement de la succession (acte de notoriété, évaluation des biens, projet de partage, déclaration de succession, etc.). Il devra en outre s’occuper des démarches inhérentes au bien immobilier, et notamment réaliser l’attestation de propriété.

L’attestation de propriété est un acte authentique, réalisé par un notaire et portant transfert de propriété du bien immeuble à un ou plusieurs héritiers. Elle devra être publiée au Service de la publicité foncière afin que les héritiers puissent attester de leur qualité de propriétaire. Ce document est essentiel, notamment si vous souhaitez vendre le bien. Sachez néanmoins que ce document n’est pas gratuit. Un barème dégressif s’applique en fonction du montant du bien en question.

Si le défunt a laissé un testament, le notaire vous en fera la lecture. Il se peut alors que vous appreniez que le défunt a décidé d’attribuer le bien immobilier présent dans sa succession à l’un des héritiers.

En présence d’un tel document, vous devez vous assurer que la quotité de chacun des cohéritiers a été respectée avant d’effectuer tout acte de disposition sur le bien en question. Les dernières volontés du défunt ont une part substantielle dans sa dévolution mais il ne faut pas qu’une atteinte ait été commise, dans le partage testamentaire, aux droits des héritiers réservataires. En application de l’article 912 du Code civil, la dévolution du bien immobilier doit se faire dans la limite, pour un héritier, de sa réserve héréditaire, étant précisé le contenu de chacun de ces droits diffère selon votre situation familiale, le défunt ne peut pas avoir dérogé à la règle.

Comment sont évalués les biens immobiliers ?

Attention à l’évaluation du bien ! En effet, le montant devra figurer dans la déclaration de succession afin de déterminer les droits de succession à payer par chaque héritier. En cas de sous-évaluation, l’Administration fiscale pourra mettre son nez dans vos affaires et vous pourrez être contraint de verser des droits supplémentaires, souvent assortis de majorations, voire de pénalités.

Par ailleurs, en cas de vente du bien et si une plus-value immobilière est réalisée, l’Administration fiscale vous demandera de payer sur la plus-value réalisée.

Démembrement de propriété et indivision

Lorsqu’une succession comprend un bien immobilier, on entend souvent parler du démembrement de propriété et de l’indivision.

Précisons dans un premier temps qu’on ne trouve le démembrement de propriété qu’en présence d’un conjoint survivant. En effet, dans le cadre d’une succession, le conjoint survivant peut recueillir l’usufruit de la totalité des biens ou la pleine propriété du quart. Ce choix n’existe néanmoins que si les enfants sont issus du couple. En présence d’enfants issus d’un autre lit, le conjoint survivant perd l’option.

Ainsi, lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit, les enfants ont la pleine propriété. On parle alors de démembrement de propriété.

En revanche, si le conjoint survivant choisit la pleine propriété du quart, les 3/4 restants reviennent aux enfants. Dans ce cas, les héritiers sont en indivision, laquelle perdurera jusqu’au partage. Les héritiers peuvent décider de rester en indivision le temps qu’ils veulent.

En effet, dans ce cas précis, les successeurs du défunt hériteront ensemble des biens du défunt, devenant copropriétaires du bien immobilier, proportionnellement à sa part d’héritage (ou quote-part). Si aucune sortie d’indivision n’est projetée, chacun des indivisaires pourront prendre effectuer des opérations conservatoires sur le bien, décider ensemble et à la majorité des 2/3 des quotes-parts des actes de gestion courante, ou encore décider à l’unanimité des actes de disposition sur le bien.

Attention toutefois car l’indivision successorale peut être source de contentieux : gestion de l’indivision, prises de décisions, frais à payer, occupation du bien par une seule personne, indemnité d’occupation, vente du bien, etc. Sachez que vous pouvez toutefois conclure une convention d’indivision pour une durée de 5 ans afin de prévoir la gestion de l’indivision.

Bien entendu, les conflits entre indivisaires ne sont pas rares, surtout lorsqu’il s’agit de traiter de la vente du bien. À ce titre, les indivisaires possèdent un droit de préemption sur l’achat des parts indivises du bien successoral, ce qui leur permet de racheter les parts de l’indivisaire qui souhaiterait sortir de l’indivision. Si, toutefois, ce droit n’est pas exercé, l’un d’entre eux peut décider de vendre ses parts à un tiers. De plus, tout blocage du partage peut être surmonté en demande au tribunal judiciaire de forcer le partage. Enfin, il demeure possible pour la majorité des 2/3 des quotes-parts de l’indivision de décider de recourir à la justice afin de forcer la vente du bien.

Quels sont les frais à payer ?

Acte de notoriété, déclaration de succession, partage de la succession, attestation de propriété, etc. Toutes les démarches effectuées par le notaire donnent lieu à des émoluments qui viennent s’ajouter aux droits de succession.

À titre d’exemple, depuis janvier 2021, le coût de l’attestation de propriété dépend du barème suivant :

  • De 0 € à 6 500 € : 1,935 % HT de la valeur du bien
  • De 6 500 € à 17 000 € : 1,064 % HT de la valeur du bien
  • De 17 000 € à 30 000 € : 0,726 % HT de la valeur du bien
  • Plus de 30 000 € : 0,532 % HT de la valeur du bien

Lorsqu’il est mis fin à l’indivision et que le partage est effectué, des émoluments sont également dus selon le barème suivant :

  • Entre 0 et 6.500 euros : 4,837 % HT
  • Entre 6.500 et 17.000 euros : 1,995 % HT
  • Entre 17.000 et 30.000 euros : 1,330 % HT
  • Supérieure à 30.000 euros : 0,998 % HT.

À cela s’ajoutent les droits de succession qui varient selon votre lien de parenté avec le défunt, les caractéristiques particulières à votre personne et celle du défunt (handicap, victime de guerre, militaire, agent public), le montant de votre part dans la succession ou encore la réintégration ou non de donations effectuées de son vivant.

Évidemment, certains abattements sont prévus, notamment lorsque le conjoint survivant, le concubin pacsé ou encore des enfants mineurs habitent le bien immobilier pour lequel un abattement est prévu à hauteur de 20% sur la valeur vénale du bien. À noter que les conjoint et concubin sont exonérés du paiement de droits de succession.

Il existe également un abattement dont le montant dépend du lien de parenté avec le défunt. Ainsi les enfants, ou en cas de prédécès les petits enfants, bénéficient d’un abattement de 100.000 euros.

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