Dans une propriété démembrée, le droit de propriété est partagé entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Concrètement, l'usufruitier est la personne qui dispose du droit d'usufruit. Cela lui confère des droits et des obligations sur un bien dont la nue-propriété appartient à un autre individu. Héritage et Succession vous détaille les droits et obligations de l'usufruitier dans le cadre d'un démembrement de propriété.
L'usufruit est défini à l'article 578 du Code civil applicable en France. Selon cette disposition, il s'agit d'une prérogative dont dispose une personne sur un bien meuble ou un bien immeuble. Celle-ci lui permet de l'utiliser et d'en percevoir les revenus, sans en être le véritable propriétaire. Le droit à l'usufruit est limité dans le temps et prend fin dans l'une des conditions fixées par la loi.
Sous réserve de respecter les obligations qui lui incombent vis-à-vis du bien et du nu-propriétaire, les droits de l'usufruitier sont presque aussi étendus que ceux d'un propriétaire. Le pouvoir d'administration du bien revient en effet en grande partie à l'usufruitier.
En tant qu'usufruitier, vous avez le droit d'utiliser le bien sur lequel porte l'usufruit. Dans le cas d'un immeuble ou d'un logement par exemple, vous disposez du droit d'habitation. De manière concrète, vous pouvez donc y emménager ou le laisser inoccupé.
Pendant toute la durée de l'usufruit, l'usufruitier a le droit de percevoir les revenus ou bénéfices tirés du bien. Autrement dit, si le bien est un immeuble, un logement ou un appartement, vous avez la possibilité de le mettre en location et de toucher les loyers. Néanmoins, vous devez obligatoirement obtenir l'autorisation du nu-propriétaire de l'immeuble avant de signer ou renouveler des baux commerciaux ou ruraux.
Par ailleurs, lorsque le bien ou l'objet de l'usufruit est une somme d’argent, l'usufruitier dispose du droit de percevoir les intérêts. Si l'usufruit porte sur un terrain agricole ou des arbres fruitiers, la loi vous autorise à profiter des récoltes.
Conformément à la loi 1965 portant sur les assemblées de copropriété, le droit de vote revêt un caractère indivisible. De même, ce pouvoir ne peut être exercé que par une seule personne.
Cela signifie que l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent se mettre d'accord et choisir la personne qui aura vocation à exercer le droit de vote dans les assemblées de copropriété. Dans le cas où ils ne parviendraient pas à s'entendre, le contentieux devra être soumis à un juge qui se chargera de désigner un représentant.
Pour vendre un bien ayant fait l’objet d’un démembrement de propriété, il faut l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
A défaut d’accord, précisons que l’usufruitier peut toutefois vendre son usufruit.
Si l'usufruitier dispose de nombreux droits, la loi lui impose aussi certaines obligations qu'il est tenu de respecter scrupuleusement.
Il revient à l'usufruitier d'entretenir le bien sur lequel il détient un droit à l'usufruit. De plus, s'il agit d'un bien immobilier, il est tenu de procéder aux réparations courantes telles que :
En ce qui concerne les grosses réparations (rénovation de la toiture, ravalement de façade…), elles sont à la charge du nu-propriétaire de l'immeuble.
L'usufruitier a l'obligation de s'acquitter de certaines charges fiscales. Pour un immeuble bâti, il doit payer la taxe foncière. Lorsqu'il occupe l'immeuble lui-même, l'usufruitier est tenu de s'acquitter du montant de la taxe d'habitation.
En tant qu'usufruitier, la loi vous oblige à utiliser le bien d'une manière raisonnable et judicieuse. En d'autres termes, vous ne devez pas détruire ou détériorer le bien objet de l'usufruit sous peine de sanctions. Si vous violez cette règle, le nu-propriétaire peut en effet intenter une action en justice à votre encontre. En cas d'abus de jouissance, le juge peut même prononcer la déchéance de l'usufruit.
