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Lorsque vous êtes confronté à une succession, l'une des étapes fondamentales, et souvent la plus délicate, est l'évaluation des biens qui la composent. Cette estimation n'est pas qu'une simple formalité ; elle a des répercussions directes sur la part de chaque héritier et sur le montant des droits de succession à payer.
L’importance de l’évaluation des biens
L'évaluation des biens de la succession revêt une importance capitale pour plusieurs raisons.
Le calcul des droits de succession
La valeur totale des biens du défunt sert de base de calcul pour les droits de succession.
L'administration fiscale se base sur cette évaluation pour contrôler la déclaration de succession.
Une sous-estimation pourrait entraîner un redressement fiscal, tandis qu'une surévaluation pourrait vous amener à payer des impôts inutilement élevés.
Le partage des biens
Si la succession comprend plusieurs héritiers, l'évaluation juste des biens est indispensable pour un partage équitable. Elle permet de s'assurer que chaque héritier reçoit une part correspondant à ses droits.
Un principe : la valeur vénale au jour du décès
Le principe fondamental que les biens doivent être estimés à leur valeur au jour du décès.
La valeur vénale est le prix auquel un bien pourrait être vendu, dans des conditions normales de marché, au moment précis du décès.
Il ne s'agit donc pas d'une valeur sentimentale, d'une valeur d'acquisition passée ou encore du prix de vente plusieurs mois après le décès, mais bien de sa valeur marchande actuelle.
Comment évaluer les biens immobiliers ?
Les biens immobiliers (maisons, appartements, terrains, immeubles de rapport) représentent souvent la part la plus significative d'une succession. Leur évaluation est délicate et doit être menée avec rigueur.
Plusieurs critères influencent la valeur des biens : la localisation (quartier, environnement, proximité des commodités), la superficie, l’état général du bien (travaux à prévoir, qualité des matériaux), la date de construction, les prestations (balcon, garage, jardin, ascenseur), les servitudes éventuelles (droit de passage, etc.).
Méthode par comparaison
La méthode par comparaison la plus fréquente. Elle consiste à estimer la valeur du bien en se basant sur les prix de vente récents de biens similaires (de même type, même surface, même localisation, même état) dans le même secteur géographique.
Exemple : Si le défunt possédait un appartement de 80 m² dans le centre de Bordeaux, l'évaluation se fera en comparant son prix aux ventes récentes d'appartements de taille et de caractéristiques comparables dans le même quartier.
Méthode par le revenu lorsque les biens sont loués
Pour les immeubles de rapport ou les biens générant des revenus locatifs, on peut aussi prendre en compte les loyers perçus et appliquer un taux de capitalisation.
Expertise Immobilière
Dans de nombreux cas, il est fortement recommandé de faire appel à un expert immobilier (géomètre-expert, agent immobilier expérimenté) pour obtenir une estimation objective et justifiée. Leur rapport d'expertise constitue une preuve solide en cas de contrôle fiscal.
Comment sont estimés les biens mobiliers ?
L'évaluation de ces biens peut être plus complexe en raison de leur nature diverse.
Meubles meublants
- Forfait de 5% de l'actif brut
Souvent, l'administration fiscale admet un forfait de 5% de la valeur de l'actif brut de la succession pour les meubles meublants, sans avoir à les détailler. C'est la solution la plus simple si la valeur réelle ne dépasse pas significativement ce forfait.
Exemple : Si l'actif brut de la succession est de 300 000 €, le forfait de 5% pour les meubles meublants s'élèvera à 15 000 €.
- Inventaire détaillé et prisée
Si les meubles ont une valeur importante (antiquités, meubles de designers), ou si vous optez pour une évaluation plus précise, il est nécessaire de faire réaliser un inventaire par un commissaire-priseur ou un notaire. Chaque meuble est alors estimé individuellement.
Véhicules
Leur valeur est estimée en fonction de leur cote argus (type de véhicule, année, kilométrage, état).
Bijoux, objets d'art, tableaux, collections
L'intervention d'un expert spécialisé (gemmologue pour les bijoux, expert en art pour les tableaux) est indispensable pour obtenir une estimation juste et reconnue. Leur valeur est souvent très subjective et dépend de nombreux facteurs (artiste, authenticité, état, rareté, marché de l'art).
Exemple : Un tableau de maître sera évalué par un expert en art qui prendra en compte l'artiste, l'authenticité, la période, la taille, l'état de conservation et les prix de vente récents d'œuvres similaires de cet artiste.
Placements financiers et liquidités
L'évaluation de ces actifs est généralement plus simple car leur valeur est objectivement déterminable.
- Comptes bancaires (courants, livrets) : La valeur retenue est le solde au jour du décès, y compris les intérêts courus.
Actions, obligations, SICAV, FCP : Leur valeur est celle cotée en bourse au jour du décès. Si le décès intervient un jour non ouvré, on prend la dernière cotation disponible.
Quels risques en cas de mauvaise évaluation ?
Une évaluation imprécise peut avoir des conséquences fiscales ou entraîner un contentieux entre héritiers.
L'administration fiscale dispose d'un droit de regard et peut remettre en question l'évaluation que vous avez faite. En cas de sous-estimation manifeste, elle peut procéder à un redressement, entraînant des droits supplémentaires et des pénalités.
Des désaccords sur l'évaluation peuvent également créer des tensions et des conflits entre héritiers, rendant le partage des biens plus difficile.
Que faut-il retenir ?
L'évaluation des biens d'une succession est une étape incontournable qui demande rigueur et précision. En comprenant les méthodes d'évaluation spécifiques à chaque type de bien et en vous entourant si nécessaire de professionnels qualifiés, vous pourrez traverser cette étape avec sérénité. Cette démarche, bien que parfois complexe, est la garantie d'une succession gérée équitablement et en conformité avec la législation fiscale. N'oubliez pas que l'objectif est d'arriver à la valeur vénale la plus juste au jour du décès pour assurer une transmission patrimoniale fluide et sereine.
