Droits de succession : comment doit s'estimer la valeur d'un immeuble ?


- avocats au Barreau de Paris |
Mis à jour le 08/06/2020 Publié le

Héritier d’une succession composée de biens immobiliers, sachez que les biens du défunt doivent être estimés et déclarés à l’administration fiscale. La déclaration de succession a une conséquence sur le montant des droits de succession que vous devrez régler par la suite. C’est pour cela que déterminer la valeur des biens immobiliers est d’une haute importance car vous risquez de vous exposer à un redressement fiscal en cas de sous-évaluation des biens du défunt.

Succession : quelle est la valeur de référence pour l’estimation d’un bien immobilier ?

Avant de procéder à la déclaration de succession, il est primordial d’estimer les biens du défunt.

Concernant les biens immobiliers successoraux (maisons individuelles, appartements...), la valeur vénale de ces biens sera retenue. La valeur vénale correspond au prix du marché immobilier au jour du décès. Ainsi, la valeur vénale est la valeur du bien selon le marché immobilier au jour du décès.

Vous avez la possibilité de recourir à l’aide d’un professionnel pour procéder à l’estimation des biens immobiliers. Vous pouvez également utiliser l’outil Patrim qui prend en compte des données de l’administration fiscale vous permettant de connaitre les prix de la vente des biens immobiliers correspondant à vos critères. Vous avez également l’option de consulter des annonces de vente de biens immobiliers similaires. Il est également conseillé de consulter le fichier cadastral des ventes immobilières effectuées dans le quartier des biens du défunt. Ce fichier est consultable gratuitement et anonymement depuis le 25 avril 2019.

La valeur des biens immobiliers sera déclarée à l’administration fiscale via la déclaration de succession. Dans le cas où l’administration fiscale considère que le bien a été sous-évalué, elle aura pour obligation d’apporter la preuve par comparaison avec des ventes de biens immobiliers similaires localisés dans le même secteur.

Concernant la valeur du logement qui était occupé par le défunt, la valeur vénale sera égale à la valeur du bien.

Quelles conséquences sur le paiement des droits de succession ?

La déclaration de succession doit être déposée par les héritiers dans les 6 mois qui suivent le décès du défunt. Ainsi, les héritiers disposent d’un court délai pour procéder à l’évaluation des biens immobiliers et mobiliers.

Le montant des droits de succession est calculé sur la base de la valeur des biens composant le patrimoine successoral. Pour le logement constituant la résidence principale du défunt au jour de son décès, un abattement de 20% pourra être réalisé sur la valeur vénale réelle. Il conviendra de remplir les deux conditions suivantes:

  • Le bien doit être la résidence principale du défunt au jour du décès ce qui signifie qu’elle doit avoir été sa résidence “habituelle et effective “ pendant la majeure partie de l’année ;
  • Le bien doit être toujours occupé même après le décès par le conjoint survivant, le partenaire pacsé ou par un ou plusieurs enfants du défunt ou de son conjoint (mineurs ou majeurs protégés).

Dans le cas où un bien immobilier serait loué, appliquer un abattement sur la valeur du bien en fonction du bail en cours est possible. Toutefois, si l’administration fiscale considère que la valeur du patrimoine déclarée est inférieure à la valeur réelle des biens immobiliers, elle pourra procéder à un redressement qui peut aller jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’année du dépôt de la déclaration de succession, une fois ce délai écoulé elle ne pourra plus agir. Toutefois, si elle agit dans le délai imparti, un complément d’impôt sera réclamé aux héritiers qui peut être majoré et assorti des intérêts de retard selon le taux légal.

Par ailleurs, si l’un ou plusieurs des biens immobiliers sont vendus moins cher que la valeur déclarée à l’administration fiscale, les héritiers pourront souscrire une déclaration de succession rectificative afin de demander le remboursement des droits qui n’auraient pas été dus. Cette action en remboursement ne peut être exercée jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant le décès du défunt. L’administration fiscale demandera la preuve que le/les biens immobiliers en question ont été surévalués au moment du dépôt de la déclaration. Cela peut s’avérer difficile, car les héritiers ont plutôt tendance à sous-évaluer un bien plutôt que de le surévaluer afin de payer moins de droits de succession.

Quelle action peut être engagée en cas de préjudice subi sur l’évaluation d’un bien?

Il peut arriver que l’un des héritiers subisse un préjudice si l’un ou plusieurs biens immobiliers successoraux ont été sous-évalués. Dans ce cas-là, l’héritier spolié aura la possibilité de saisir le tribunal afin d’intenter une action pour rescision pour lésion. Bien évidemment, l’héritier demandeur devra apporter la preuve que son préjudice est évalué a plus de 25% de sa part sur le bien immobilier en question. Si le juge considère qu’une rescision pour lésion a bien eu lieu, les cohéritiers pourraient être condamnés à verser à l’héritier lésé un complément.