Lors d'une succession, les héritiers doivent souvent faire face à plusieurs paramètres administratifs en ce qui concerne la répartition du patrimoine. On parlera de démembrement de propriété ou d'indivision selon les dispositions prises par le défunt et le schéma familial. Si vous n'êtes pas à l'aise avec tous ces termes, voici plus d'explications sur le sujet. Héritage Succession vous aide à mieux comprendre les différences qui existent entre le démembrement de propriété et l'indivision.
Dans la gestion d'un patrimoine, trois attributs de propriété peuvent être appliqués, à savoir :
L'application d'un démembrement de propriété est effective quand ces différents attributs ne sont pas réunis entre les mains d’une seule personne. Un bien immobilier est fréquemment démembré dans le cadre d'une donation de nue-propriété ou d'usufruit ou lors d'un achat de nue-propriété. Le démembrement de propriété pourra aussi être subi par les héritiers dans le cadre d’une succession.
La plupart du temps, le démembrement de propriété sera mis en œuvre pour organiser la transmission de patrimoine de son vivant. À défaut, la succession aboutira, en fonction du schéma familial et des dispositions prises par le défunt (testament et donation au dernier vivant) au régime de l'indivision.
En présence d’enfants issus du couple, le conjoint survivant recueille à son choix l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens. Dans le premier cas, le conjoint survivant recueille l’usufruit et les enfants héritent de la nue-propriété : on parle alors de démembrement. Dans le second cas, le conjoint survivant est en indivision avec les enfants.
En présence d’enfants d’un premier lit, le conjoint recueille la propriété du quart : il est en indivision avec les enfants.
L’indivision implique que les indivisaires sont tous solidaires des dettes et que les prises de décisions devront respecter certaines règles de majorité. Cette situation peut être à l'origine de conflits entre les héritiers et peut retarder la vente du bien immobilier et le règlement de la succession.
Contrairement au démembrement de propriété, l'indivision porte, quant à elle, sur la division de la pleine propriété.
Avant d'expliquer le fonctionnement d'une donation de bien immobilier en nue-propriété, il est judicieux de rappeler la nomination des attributs précédemment évoqués. On parle de pleine propriété lorsque l'on possède un logement et que l'on est libre d'en faire ce que l'on veut. Bénéficier de l'usufruit veut dire que l'on peut vivre dans le bien immobilier ou recevoir des loyers issus de sa location sans pour autant le posséder. Quant à la nue-propriété, elle consiste à être propriétaire sans pouvoir bénéficier du bien dans l'immédiat.
Le démembrement d'une propriété représente alors la séparation de la pleine propriété entre l'usufruit et la nue-propriété. Le nu-propriétaire est celui qui possède le bien, mais il n'en a pas l'usage. Il pourra récupérer la pleine propriété seulement quand l'usufruit s'éteint. Les parents vont ainsi adopter cette stratégie pour donner la nue-propriété de leurs biens aux enfants.
En pratique, choisir le démembrement de propriété pour sa succession veut dire que les parents peuvent habiter dans le logement concerné jusqu'à leur mort. S'ils veulent louer le bien, les loyers leur reviendront. Pendant ce temps, les enfants possèdent le bien, mais ne peuvent exercer aucun pouvoir dessus jusqu'au décès des parents.
En plus de mieux encadrer la succession, le démembrement de propriété confère des avantages fiscaux. Pour en savoir davantage sur ce sujet, nous vous invitons à consulter notre article : Comment transmettre un bien immobilier sans payer d’impôt ?
Dans le cadre d’une indivision, tout le monde est cohéritier sans qu'aucune part ne soit matériellement individualisée. On parle de bien indivis. Chacun des membres de l'indivision est appelé indivisaire et se voit attribuer une quote-part. En réalité, l'indivision est une étape transitoire dans le processus de succession qui s'achève après le partage du patrimoine.
Différents niveaux d'accord peuvent être établis entre les cohéritiers indivisaires. En fonction de la nature des actes engagés sur les biens du défunt, des règles de majorité pourront être appliquées. Dans le régime légal de l'indivision, on distingue :
Vous pourrez prendre seul les décisions nécessaires à la conservation du bien, sans être obligé de vous référer aux autres indivisaires.
En ce qui concerne la gestion proprement dite du bien, il faudra un accord à la majorité des 2/3. Cela s'applique aux actes d'administration, à la conclusion ou au renouvellement de baux d'habitation, la vente des meubles indivis pour payer une dette de l'indivision, etc. Précisons que la majorité des 2/3 est rapportée aux droits indivis ou parts d'indivisions. Il ne s'agira pas simplement des 2/3 des héritiers existants.
Pour les actes de disposition, l'unanimité des indivisaires est requise parce que cela impacte davantage le patrimoine (ex : vente du bien).
Dans une succession, la gestion des biens peut être encadrée par une convention d’indivision. Les droits de chaque héritier seront alors mieux définis. À partir d'un accord unanime, les règles de l'indivision seront fixées. Tous les biens du patrimoine sont listés dans la convention avec les droits respectifs de chaque indivisaire. On peut choisir par exemple un gérant tout en mentionnant les pouvoirs dont il dispose. L'accord peut être conclu pour une durée indéterminée ou renouvelable après 5 ans.
Un indivisaire peut sortir de l'indivision à tout moment, sauf si un jugement ou une convention s'y oppose. Le Code civil a prévu plusieurs solutions à cet effet.
Vous pouvez décider de vendre votre quote-part à un autre indivisaire ou même à une personne étrangère à l'indivision. Les autres cohéritiers restent tout de même prioritaires pour acheter la part qui est cédée.
Le partage de tout ou partie des biens est aussi une option. Dans ce cas, vous devez vous entendre sur la valeur des biens et procéder ensuite à leur répartition. Les comptes seront soldés dans le respect des quotes-parts détenues par chaque indivisaire.
Au lieu de partager les biens, les indivisaires pourront aussi décider d'une entente à l'amiable sur la vente du patrimoine. Le montant obtenu sera ainsi réparti au prorata des parts respectives.
En cas de désaccord, il est possible d’engager une action en justice pour sortir de l’indivision.
