Indivision et licitation : comment ça marche ?

Qu’est-ce que la licitation ?

Les héritiers d’un proche défunt se retrouvent en situation d’indivision jusqu’au partage prononcé par le notaire. L’opération de partage permet à chaque indivisaire de se voir attribuer une part déterminée du patrimoine du défunt, en fonction des droits qu’il détient dans l’indivision successorale. À cet égard, le patrimoine est divisé en lots, plus ou moins égaux, constitués de biens en nature (ou en valeur). À noter que les héritiers peuvent décider de ne pas partager et ainsi demeurer en indivision même, notamment lorsque la composition de l’actif de la succession ne permet pas un partage (ex : la succession ne comprend qu’un bien immobilier).

Il arrive fréquemment que les indivisaires soient en désaccord sur l’attribution de lots et bloquent l’indivision jusqu’à obtenir ce qu’ils attendent. Or, la situation d’indivision est par nature précaire, c’est-à-dire qu’elle n’est pas destinée à durer dans le temps. En effet, aux termes de l’article 815 du Code civil, « nul n’est contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

Plusieurs voies sont ouvertes à l’héritier souhaitant sortir de l’indivision.

Qu’est-ce que la licitation amiable ?

Tout d’abord, il faut savoir que la voie amiable est privilégiée en droit français. En effet, les héritiers sont tenus d’accomplir toutes les diligences nécessaires en vue d’accomplir une sortie d’indivision à l’amiable, avant de pouvoir utiliser les procédures judiciaires.

La licitation peut désigner la simple vente de sa part par l’un des propriétaires. C’est le cas par exemple lorsque des frères et sœurs sont en indivision sur une maison et que l’un d’eux souhaite la conserver.  L’héritier souhaitant conserver le bien peut racheter la part des autres, mettant ainsi fin à l’indivision. S’ils sont plusieurs à vouloir racheter la part des autres pour garder le bien, il est possible de les départager par tirage au sort.

Les indivisaires qui détiennent au moins les deux tiers des parts et qui souhaitent en sortir peuvent également demander à leur notaire d’interroger officiellement les autres sur la possibilité d’une vente à l’amiable. Un acte est alors rédigé, transmis à tous les indivisaires par huissier : ils seront ainsi mis en garde contre les risques d’une vente judiciaire. Les indivisaires ont trois mois pour répondre.

Comment se déroule la procédure de licitation judiciaire ?

En cas de réel blocage, il peut être nécessaire d’emprunter la voie judiciaire. Dans ce cas, il faut se rapprocher d’un tribunal qui pourra ordonner le partage s’il peut avoir lieu, ou bien ordonner la vente par licitation. Les indivisaires peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux.

La procédure de licitation se déroule devant le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession (le dernier domicile du défunt). Le demandeur doit indiquer, à peine d’irrecevabilité, dans son assignation : la consistance du patrimoine à partager, les prétentions du demandeur au partage, et les diligences effectuées en vue de la réalisation d’un partage amiable.

Une fois saisi, le tribunal ordonnera soit l’ouverture des opérations de partage en désignant un Notaire afin de formaliser l’acte de partage, soit la vente aux enchères judiciaire des biens au travers la procédure de licitation lorsque le ou les biens immobiliers possédés en indivision par plusieurs personnes sont difficilement partageables ou attribuables.

La licitation interviendra automatiquement lorsque les biens ne sont pas commodément partageables ou attribuables et notamment :

• Si leur division entrainait une dépréciation.
• En raison des difficultés dues au morcellement d’un patrimoine dont l’exploitation deviendrait onéreuse et mal aisée.
• Si le partage en nature causait aux copartageants un préjudice.
• Compte tenu de la situation et des convenances réciproques des copartageants.
• En cas de dépréciation occasionnée par des servitudes à établir entre les divers lots.

La licitation judiciaire interviendra aussi automatiquement lorsque le Notaire désigné par le juge n’aura pas réussi à trouver un ultime accord entre les parties.

La mise en vente du bien suppose de déposer au Greffe le cahier des charges contenant les conditions générales de la vente, faire dresser un procès-verbal de description par un huissier de justice, organiser une ou plusieurs visites, et faire relater les diagnostics qui pourront être annexés au cahier des charges déposé.

Les indivisaires doivent être informés au moins un mois avant la date prévue de l’adjudication et disposent d’un droit d’acquérir les biens en priorité. Ils bénéficient également de la possibilité de se substituer à l’acquéreur, dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication.

Le juge ne peut refuser la vente et décider de maintenir l’indivision. Toutefois, il peut accorder des délais (cinq ans maximum), si certains propriétaires prouvent que le moment est mal choisi pour céder le bien.

À l’issue de l’adjudication, un délai de dix jours s’ouvre durant lequel toute personne peut faire une surenchère. À l’expiration de ce délai, l’adjudicataire consigne le montant de la vente entre les mains du notaire afin d’être réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits.

Il est nécessaire de souligner que la licitation ne doit être décidée qu’en cas de réel blocage de la succession, car ce n’est pas la meilleure solution. En effet, les biens sont en général cédés à un prix inférieur à leur valeur réelle. De plus, cette procédure est longue et onéreuse.

La licitation forcée de biens indivis

Il existe des cas où la licitation peut être mise en œuvre par le biais d’une action oblique, c’est-à-dire qu’elle sera mise en place par les créanciers d’un indivisaire, dans le cas où le débiteur n’agit pas et que cette inaction compromet leurs droits. Par le biais de cette action, le créancier d’un indivisaire peut provoquer le partage afin d’obtenir le paiement de sa créance.  

Or, les créanciers d’un indivisaire ne peuvent pas systématiquement agir en licitation. En effet, lorsqu’il existe un démembrement de propriété, l’action des créanciers peut être bloquée. On parlera notamment du cas où une personne détient l’usufruit d’un bien tandis que les autres détiennent la nue-propriété. Dans ce cas précis, la Haute juridiction a décidé que le juge ne peut ordonner la vente en pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit, contre la volonté de l’usufruitier. Cette décision vise à protéger le droit de l’usufruitier qui par son refus de vendre, va pouvoir conserver son droit.

Mais il faut souligner que même si l’usufruitier dispose d’une protection légale, voire jurisprudentielle, force est de remarquer que le nu-propriétaire peut toutefois céder la nue-propriété sans recueillir le consentement de l’usufruitier qui se retrouvera avec un nouveau nu-propriétaire.

Avocats Picovschi, compétent en droit des successions à Paris, vous accompagne tout au long de la procédure de sortie d’indivision, qu’il s’agisse d’une procédure amiable ou d’une licitation.