Bien en indivision : quelles sont les règles applicables ?

Bien en indivision : quelles sont les règles applicables ?
- avocats au Barreau de Paris | Publié le

Suite au décès d’un proche, vous devenez propriétaire d’un bien en indivision. Vous vous demandez comment fonctionne l’indivision ? Quelles sont les règles applicables ? Quels sont vos devoirs et obligations ? Comment sortir de l’indivision ? Cet article vous aide à y voir plus clair sur le fonctionnement de l’indivision.

Quels sont les droits et obligations des indivisaires ?

Les indivisaires sont tenus d’assumer collectivement les dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement du bien. Chacun participe aux dépenses à hauteur de sa quote-part : les dettes, les frais d’assurance, les charges d’entretien, les grosses réparations et les impôts de la propriété. Peu importe qu’un indivisaire occupe le bien immobilier ou non.

Toutefois, concernant les décisions conservatoires, un indivisaire peut décider seul de faire des travaux de conservation sans lesquels le bien serait en péril.

L’unanimité est requise pour les actes de disposition. Concrètement, ils peuvent l’occuper ensemble ou séparément, le louer, l’hypothéquer ou le vendre, à la seule condition qu’ils soient unanimement d’accord. Néanmoins, pour éviter les blocages en matière de vente, les indivisaires disposant d’une majorité de deux tiers des parts peuvent s’adresser à un notaire pour signifier aux autres indivisaires leur décision de vendre le bien. En cas de refus ou de silence, c’est le juge du tribunal judiciaire qui autorisera la vente.

Certains actes d’administration peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des parties d’indivisions : conclure un bail d’habitation, réaliser des travaux d’entretien, confier un mandat à un tiers.

Un indivisaire peut se sortir de l’indivision. La loi prévoit que « nul peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Il peut vendre sa quote-part du bien, dans ce cas, les coindivisaires disposent d’un droit de priorité pour acquérir cette quote-part.

Comment s’organise l’indivision ?

La gestion quotidienne des biens acquis par les indivisaires peut générer des tensions, voire des conflits. D’où l’utilité de conclure une convention d’indivision dans laquelle les indivisaires peuvent déterminer les modalités de l’exercice des droits indivis et anticiper la survenance des éventuels conflits

Les règles régissant le régime légal de l’indivision ne sont pas d’ordre public, donc il est possible d’y déroger.

La formalité des conditions de validité de la convention est stricte. La conclusion nécessite l’unanimité des indivisaires et la convention doit être passée par écrit en portant des indications impératives : la désignation des biens indivis, l’indication de quote-part de chacun à peine de nullité. etc. Une condition spécifique pour le bien immobilier, la convention doit être établie par acte authentique, c’est-à-dire d’être rédigée par un notaire, et doit ensuite être enregistrée au service de la publicité foncière.

Que se passe-t-il quand un indivisaire occupe le bien ?

Les héritiers sont en indivision avant le partage successoral. En pratique, le bien immobilier demeure en indivision pour une longue durée, par exemple, une maison de famille est physiquement indivisible, parfois certains héritiers décident de rester en indivision afin de conserver ensemble le bien familial.

Quid des frais et charges ? Si celui qui occupe le bien paie, peut-il demander le remboursement ? Si tout le monde paie les charges, les cohéritiers peuvent-ils demander à celui qui occupe le bien un remboursement des dépenses engagées ?

Chaque coïndivisaire doit participer au paiement des charges générales de l’indivision, ces charges correspondent aux :

  • Frais engendrés pour la conservation du bien indivis : en particulier, la taxe d’habitation est considérée par la Cour de cassation comme un frais permettant la conservation de l’immeuble.
  • Charges afférentes au bien indivis, c’est-à-dire l’entretien général.

Selon l’article 815-10 du Code civil, la répartition des charges ne dépend que de leur part dans l’indivision, donc l’occupation privative n’a aucune incidence sur le paiement des charges. L’indivisaire qui occupe le bien a le droit de réclamer le remboursement une partie des frais avancés.

La Cour de cassation considère par exemple que l’assurance habitation tend à la conservation de l’immeuble et doit de ce fait être payée par les indivisaires en fonction de leur quote-part respective, indépendamment d’une occupation privative du bien (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 20 janvier 2004, 01-17.124).

De même, les impôts locaux et charges de copropriétés qui ne sont pas relatives à l’occupation privative sont supportés par l’indivision (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 16 avril 2008, 07-12.224).

Si tout le monde paie les charges, les cohéritiers peuvent-ils demander à celui qui occupe le bien un remboursement des dépenses engagées ?

Oui. Logiquement, en contrepartie de son occupation des lieux, l’indivisaire qui occupe le bien doit prendre en charge en totalité les frais liés à l’occupation privative. Toutefois, la loi ne précise pas quelles sont les charges lui incombant en totalité. Pour illustrer, la jurisprudence de la Cour de cassation a précisé par exemple : les dépenses de copropriété comme l’entretien courant, la fourniture d’eau chaude et de chauffage resteront à la charge de l’occupant du bien indivis (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 décembre 2007, 06-11.877).

En revanche, la taxe d’habitation reste toujours à la charge de tous les indivisaires, peu importe la situation d’occupation. La Cour de cassation a qualifié la taxe d’habitation comme une dépense de conservation, a précisé que « les charges afférentes à ces biens » doivent être supportées par tous les coïndivisaires à proportion de leur quote-part dans l’indivision.

Quid de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation correspond est due par l’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise. Donc, si l’un des indivisaires occupe privativement le bien, il est redevable d’une indemnité envers l’indivision. Également, le préjudice résultant de la jouissance privative doit être compensé par une indemnité d’occupation. Autrement dit, les dépenses de petits travaux d’entretien sont exclusivement à la charge de l’indivisaire occupant. En cas de détérioration du bien indivis par sa faute, l’indivisaire doit payer les travaux de réparation.

À noter que lorsque le conjoint survivant opte pour un quart en pleine propriété et le reste en usufruit, la Cour de cassation considère qu’il n’existe aucune indivision en jouissance entre les héritiers. Il résulte de cette décision qu’aucune indemnité d’occupation de peut être demandée au conjoint survivant (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 15 mai 2013, 11-24.217 11-27.306).

Il est par ailleurs possible de prévoir dans une convention d’indivision que l’indemnité d’occupation ne sera pas due.

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