Bien indivis : comment vendre sans l’accord de tous les héritiers ?


- avocats au Barreau de Paris | Publié le

La situation d’indivision est courante en matière de succession dans la mesure où chaque héritier dispose d’un droit de propriété sur les biens du défunt. Il est fréquent que des divergences surviennent entre héritiers quant à la gestion ou à l’administration des biens. Un héritier peut ainsi vouloir vendre un bien indivis ou simplement sortir de l’indivision. Que prévoit alors le droit dans une telle situation ? Focus sur ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce qu’une indivision successorale ?

Le régime de l’indivision correspond à la situation où chaque héritier dispose d’un droit de propriété sur les biens de la succession. Les héritiers ont alors la qualité de coïndivisaires.

Chaque bien fait partie d’une masse appelée actif successoral. Pour rappel, l’actif successoral correspond à la valeur totale des biens de la succession.

Cette situation d’indivision peut rapidement devenir source de conflits entre héritiers. Pour y remédier, deux solutions peuvent être envisagées. D’une part chaque héritier dispose d’un droit à demander le partage des biens (article 815 du Code civil). En vertu de ce précédent article : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ».

D’autre part, afin d’avoir une gestion du patrimoine optimale, les héritiers peuvent demander la rédaction d’une convention d’indivision au notaire. Il s’agit d’un acte juridique visant la gestion de ces biens indivis. Cette convention d’indivision comporte ainsi des mentions relatives aux biens indivis, aux quotes-parts de chaque indivisaire ou encore à la durée de ladite convention.

Enfin, il existe une troisième solution qui consiste en la vente des biens. Plusieurs règles sont alors à connaître.

Comment vendre un bien indivis ?

La vente d’un bien indivis constitue un acte de disposition, lequel permet le transfert de certains droits à autrui, notamment le droit de disposer du bien. Un tel acte doit en principe requérir l’unanimité de tous les coïndivisaires. Par exception, il est possible de porter atteinte à ce principe d’unanimité quand des motifs impérieux se présentent.

D’une part, en vertu de l’article 815-5 du code civil, un indivisaire peut procéder à la vente du bien indivis si un coïndivisaire refuse mettant ainsi l’intérêt commun en péril. Dans ce cas, il est d’usage qu’un unique indivisaire puisse demander la vente du bien indivis.

En outre, le juge peut également autoriser la prise de toutes mesures urgentes si l’intérêt commun le commande (article 815-6 du Code civil), notamment en désignant un indivisaire administrateur des biens indivis.

Dans un arrêt du 4 décembre 2013, la Cour de cassation a considéré qu’un unique indivisaire pouvait demander la vente du bien indivis malgré le refus d’un autre coïndivisaire qui en aucun cas ne mettait en péril l’intérêt commun de l’indivision (Cour de cassation, première chambre civile, 4 décembre 2013, pourvoi n° 12-20158). En effet cette décision a été commandée par l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision. Cette solution s‘appuie sur l’article 815-6 du Code civil.

Ainsi, la vente doit recueillir un commun accord de tous les coïndivisaires, mais si l’intérêt commun le commande, le principe de l’unanimité peut être écarté. Dans tous les cas, les indivisaires devront aller devant le tribunal judiciaire pour demander la vente du bien.

Qu’en est-il des droits des indivisaires minoritaires ?

Les indivisaires minoritaires ayant des droits inférieurs aux autres indivisaires peuvent se sentir lésés en situation d’indivision.

Ainsi, afin d’assurer au mieux la protection des indivisaires minoritaires, le Code civil prévoit des mécanismes pour que ces derniers puissent faire valoir leurs droits.  

En la matière, le notaire peut se charger d’informer les indivisaires minoritaires des conséquences des actes relatifs à l’indivision. Ils peuvent ainsi décider d’accepter ou non une vente en toute connaissance de cause. En cas de refus exprimé devant le notaire, ce dernier devra inscrire ce refus dans un procès-verbal. A eux seuls, les indivisaires minoritaires peuvent ainsi empêcher une vente.

Enfin à toutes fins utiles, les indivisaires peuvent décider d’ouvrir un compte bancaire au nom de la succession. Le compte bancaire n’aura pour seul effet de répertorier les factures relatives à la succession.

Vous souhaitez en savoir plus sur l’indivision successorale ? N’attendez plus pour consulter notre forum héritage et succession.