Comment fonctionne le régime de l’indivision ?

Comment fonctionne le régime de l’indivision ?
- avocats au Barreau de Paris | Publié le

La propriété est collective lorsque plusieurs personnes se partagent un droit de propriété. Selon l’expression de M. CORNU, la propriété collective « se caractérise par la coexistence sur une même chose de plusieurs droits concurrents de même nature ». Dans ce cas-là, chacun à une quote-part sur le bien et ne sera fixée que par l’opération de partage qui mettra un terme à la propriété collective. Pendant tout le temps que dure la situation de propriété collective, il faut organiser la concurrence entre les droits des propriétaires. En effet, puisqu’ils ont tous le même droit sur le même bien, il faut déterminer qui peut faire quoi.

Qu’est-ce que l’indivision ?

La situation d’indivision peut porter non seulement sur des biens isolés, mais aussi sur l’ensemble d’un patrimoine.

Les sources du statut de l’indivision sont diverses. Elle peut en effet débuter à la suite d’un décès. L’indivision est la situation du patrimoine du défunt entre le décès et le partage : les cohéritiers sont dans l’indivision. L’origine de l’indivision peut aussi être la fin, par divorce ou par décès, de la communauté matrimoniale : la dissolution du régime de communauté crée une indivision. Mais c’est aussi le statut auquel sont soumis tous les biens acquis en commun par plusieurs personnes.

Chaque indivisaire est titulaire exclusif de sa part et possède sur elle des droits parfaitement individuels malgré le fait que la part de chacun ne soit pas individualisée. Il peut donc en disposer en la donnant, la vendant, la léguant…

Si l’indivision facilite en principe la gestion des biens, elle peut toutefois s’avérer conflictuelle.

Lorsque l’indivisaire souhaite céder sa part, il doit informer les autres indivisaires personnellement afin qu’ils puissent exercer leurs droits : les coindivisaires sont prioritaires pour racheter la part de celui qui souhaite sortir de l’indivision. Ce mécanisme permet d’éviter l’entrée d’un étranger au sein d’une indivision qui est souvent une copropriété familiale. Le non-respect de cette démarche est sanctionné par la nullité relative de l’acte, pouvant être demandée par les indivisaires pendant 5 ans à compter de la connaissance de l’acte de disposition passé en fraude de leurs droits.

Concernant la jouissance des biens au sens strict, le Code civil précise que les fruits et les revenus des biens indivis reviennent à l’indivision. Cela signifie qu’ils enrichissent la masse indivise et sont partagés entre tous les indivisaires au prorata de leur part dans l’indivision (sauf convention contraire organisation une répartition différente). À cette fin, tout indivisaire a la faculté de demander sa part annuelle dans les bénéfices nets de l’indivision. À l’inverse, les frais de l’indivision doivent être payés par les indivisaires en fonction de leur quote-part.

Comment sont prises les décisions ?

Certaines décisions peuvent être prises par un indivisaire seul, tandis que d’autres requièrent plusieurs consentements.

Les actes conservatoires peuvent être accomplis par un indivisaire seul. Il s’agit des actes matériels ou juridiques qui sont nécessaires à la conservation des biens. Il peut s’agir de la souscription d’un contrat d’assurance, de l’envoi d’une mise en demeure à un locataire, ou de toute autre mesure présentant un caractère d’urgence lorsque le bien est en péril. L’indivisaire qui souhaite prendre des mesures conservatoires peut utiliser les fonds de l’indivision, obliger ses coïndivisaires à contribuer à la dépense nécessaire, ou demander qu’il lui soit tenu compte de sa dépense, sous la forme d’une créance sur l’indivision, au moment du partage. Il n’en demeure pas moins que les dépenses devront être proportionnées à la situation.

Les actes d’administration qui relèvent de la gestion normale et tendent à faire fructifier un bien sans compromettre sa valeur en capital (ex : mise en location, renouvellement de bail) doivent être pris à la majorité des deux tiers. Les actes de disposition, qui sont considérés comme les actes les plus graves (ex : vente d’un bien indivis, réalisation de gros travaux), doivent quant à eux être pris à l’unanimité. À défaut de recueillir le consentement des autres indivisaires, les actes leur seront bien évidemment inopposables. En cas de mésentente entre indivisaires, ces derniers pourront saisir un juge.

Dans certaines limites, la loi laisse aux indivisaires la liberté d’en régler eux-mêmes la gestion, par le biais d’une convention d’indivision. Ils organiseront l’exercice des droits indivis de manière efficace, de façon plus prévisible que ce qui est prévu par le régime légal. A noter que cette convention doit être rédigée par un notaire et être publiée au Service de publicité foncière lorsqu’elle porte sur un bien immobilier.

Par ailleurs, lorsqu’un indivisaire occupe un bien indivis, il est en principe redevable d’une indemnité d’occupation dans la mesure où il s’agit d’une occupation privative du bien.

Comment mettre fin à l’indivision ?

Les indivisaires ont un véritable droit au partage, c’est-à-dire un droit de sortir de l’indivision, d’y mettre fin en provoquant l’attribution à chaque coïndivisaire de lots en propriété individuelle. Chaque indivisaire récupère sa part. En effet, le Code civil prévoit que nul n’est contraint de rester dans l’indivision. Le corollaire est qu’on ne peut pas contraindre un indivisaire à vendre sa part. Néanmoins, lorsqu’un indivisaire souhaite sortir de l’indivision et que les coindivisaires n’ont pas les moyens de lui racheter sa part, la vente du bien indivis peut être ordonnée. C’est la raison pour laquelle le régime de l’indivision est un régime réputé précaire.

Il n’en demeure pas moins que les indivisaires peuvent souhaiter rester dans l’indivision. En effet, tant que personne ne demande le partage, l’indivision existe. Ils peuvent en convenir entre eux, par convention (écrite).

Un cas particulier oblige à maintenir l’indivision. Il s’agit d’une mesure permettant d’éviter le morcellement d’une exploitation économique ou du logement familial appartenant au défunt et qui tombe en indivision. Le tribunal prononcera donc le maintien dans l’indivision pour une durée de 5 ans au plus, qui pourra être renouvelé jusqu’à la majorité des héritiers mineurs ou jusqu’au décès du conjoint.

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