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SCI et transmission de patrimoine

| Par Agnès CAMUSET | Mis à jour le 02/01/2015 | Publié le 27/02/2012


Il est fréquent de recourir à la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) au sein d’une famille afin de faciliter la transmission des biens. En effet, la globalité de l’actif de la société est représentée par les biens immobiliers qui y sont apportés. Les parts entre associés sont alors proportionnelles à leurs apports. Au décès des parents, ce sont alors des parts de sociétés qui sont transmises.

Au-delà de l’impression de facilité qui découle d’une telle création, les familles doivent être informées des avantages qu’elles peuvent en obtenir comme des désavantages. 

Donation de parts et optimisation des abattements fiscaux

Il est plus facile de donner des parts d’une société que de diviser son patrimoine immobilier pour le donner bout par bout à ses enfants. Dans ces conditions, la SCI est un outil très efficace puisqu’elle permet la prévoyance de la transmission d’un patrimoine entre générations à moindres frais.

En effet, tous les 15 ans, les parents peuvent donner 100 000 euros à chacun de leurs enfants sans aucun frais de donation.

De plus, la donation de parts de SCI peut porter uniquement sur leur nue-propriété. Dans ce cas de figure, les parents conservent l’usufruit des parts. Ce démembrement leur permet d’en conserver la jouissance, c’est à dire, le droit d’habiter les biens immobiliers correspondant aux parts mais également de percevoir les loyers s’ils sont loués.

La donation de la seule nue-propriété correspond à une somme calculée en fonction de l’âge des usufruitiers. Cette somme est moins importante par rapport à la donation de la pleine propriété. La donation des parts en pleine propriété peut facilement dépasser le plafond de 100 000 euros au-delà duquel des droits de donation sont dus à l’Etat tandis que la nue-propriété restera en deçà.

Ce démembrement permet donc d’optimiser les abattements fiscaux sans les dépasser. D’autant plus, qu’au décès du donateur, les enfants recevront l’usufruit et deviendront les propriétaires en pleine propriété des parts de la SCI sans aucun droit de succession à payer.

L’emprunt dans le cadre de la SCI

En cas d’emprunt, le solde de prêt diminue la valeur des parts pour le calcul des droits de donation en cas de SCI.

Ainsi, la SCI est la personne juridique qui a emprunté pour financer le bien. L’actif net de la société est alors diminué par ce passif. Une SCI ayant emprunté 150 000 euros pour financer un bien d’une valeur de 200.000 euros n’aura donc que 50.000 euros comme actif net. Or, la somme retenue pour le calcul des droits liés à la donation des parts est l’actif net. Ils seront donc sensiblement moins importants.

Non à l’indivision, oui à la liberté statutaire !

La SCI représente également un avantage pour prévenir et éviter toutes les situations de conflits qui sont en grande partie générées par le régime de l’indivision.

Les raisons de la naissance d’un conflit lors d’une succession ne sont pas seulement à rechercher dans la cupidité de certains des héritiers. La succession entraîne souvent une indivision qui force à la cohabitation les membres d’une même famille. Cette indivision fait souvent apparaître au grand jour les tensions préexistantes.

Pour éviter l’indivision, la création d’une société civile immobilière est parfois LA solution appropriée.

En effet, l’indivision manque de souplesse. Elle pose souvent de véritables problèmes de répartition des pouvoirs. Dès lors, les difficultés pour la prise de certaines décisions peuvent facilement conduire à un blocage de la succession.

Au contraire, la SCI suppose la mise en place de statuts qui désignent un gérant. Celui-ci une fois nommé a une grande liberté d’action au contraire de l’indivision nécessitant encore trop souvent l’unanimité de tous les indivisaires pour certains de ces actes de gestion.

La SCI peut permettre d’éviter une situation de blocage qui débouche souvent sur un partage judiciaire du patrimoine familial et donc sur sa dispersion.

La constitution d’une SCI facilite la gestion des biens que ce soit pour les transmettre ou pour les gérer. Les parts sociales d’une SCI sont plus faciles à partager qu’un logement, et un seul des associés ne peut pas exiger au contraire d’un indivisaire la dissolution de la SCI.

Les inconvénients de la SCI

Il faut garder constamment à l’esprit que la création d’une Société Civile Immobilière n’est pas la solution miracle appropriée à toutes les situations. Elle recèle également de nombreux inconvénients.

Ainsi, elle entraîne une certaine lourdeur administrative. Par exemple, les sociétés immobilières de copropriété sont obligées de faire chaque année une déclaration de leurs résultats (Article 374 l’annexe II du code général des impôts).

La SCI entraîne également un risque pour les associés. En effet, en cas de dettes sociales, les créanciers de la société peuvent poursuivre chacun des associés sur leur patrimoine personnel proportionnellement à leurs apports si l’actif de la société ne suffit pas pour éponger les dettes. Il est donc nécessaire de se poser les bonnes questions avant de décider de franchir le pas.

Tous les patrimoines familiaux ne s’y prêtent pas. Ses inconvénients nécessitent une réflexion en fonction de sa propre situation. Dans ce but, il peut être utile de prendre conseil.

Or, nous avons précédemment exposé combien l’intervention d’avocats expérimentés pouvait être d’une grande utilité pour parvenir à  débloquer des successions.

Nous avons également mis en évidence combien, dans ce genre de dossier, le travail de l’avocat est révélateur des tensions familiales.

Cette constatation d’une recrudescence des problèmes successoraux ne signifie pas pour autant que les conflits, en la matière, sont une fatalité.

Au contraire, le rôle salutaire des avocats ne se trouve pas seulement dans leur capacité à démêler les situations conflictuelles. Leur expérience peut également être au service de la prévention des conflits familiaux.

Cette prévention, les avocats expérimentés savent la mettre en œuvre grâce aux outils de gestion du patrimoine, tels les SCI, qu’ils manient avec habilité et à-propos.