Écrit par : Avocats Picovschi - avocat au Barreau de Paris

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Suite au décès de l’un de vos parents, vous avez hérité avec votre fratrie d’un important patrimoine ? Si ce patrimoine devrait mettre tous les héritiers à l’abri du besoin, il vous semble pourtant impossible de parvenir à un consensus lors du partage. En effet, lorsque la succession est composée de plusieurs biens immobiliers, qui peuvent parfois être meublés de tableaux, de meubles ou de livres de valeur, les héritiers et leurs notaires peuvent être en désaccord sur l’estimation des biens. Que faire lorsque l’inventaire de la succession devient une source de conflit ?

La difficulté dans l’estimation des biens : une source de contentieux

La division d’un patrimoine peut s’avérer être extrêmement complexe, la valeur des biens pouvant être difficile à estimer. L’exemple du bien immobilier est assez imagé. Ce dernier sera souvent évalué d’après le marché de l’immobilier et en comparaison avec la vente de biens de même nature. En fonction du secteur géographique, de la surface, de l’état du bien, il est parfois simple d’établir une estimation.

Toutefois, lorsque le bien présente des particularités qui le rendent difficile à comparer avec d’autres biens, l’analyse pourra être plus ou moins sujette à caution. En effet, tous les marchés ne sont pas aussi dynamiques selon les régions : à titre d’exemple, un appartement dans une grande ville à deux pas d’un métro  et une villa isolée en campagne , où aucune vente similaire significative n’aura eu lieu depuis une vingtaine d’années.

Évaluer un bien par comparaison peut parfois conduire à faire des rapprochements inexacts de plusieurs biens qui présentent peu de similitudes (biens éloignés dans l’espace, ventes éloignées dans le temps, etc.). Ajoutons à cela que la valeur affective des biens familiaux pourra conduire certains héritiers à surévaluer certains biens. Par ailleurs, si les revenus d’un bien peuvent aider à son évaluation, , il arrive que dans certains, le bien ne soit pas exploité (loué, mis en valeur par différents travaux…) ce qui vous induit en erreur quant à son potentiel. Il faut donc prendre en compte que le bien en question pourra être valorisé et produire des fruits même à faible coût.

A noter que le marché de l’art témoigne de difficultés semblables. La valeur d’une toile de maître peut varier en fonction de nombreux critères et s’il existe des bases de données qui permettent de comparer les prix en référence avec d’autres ventes (Artprice, Artnet, etc.), leur estimation peut également ne pas être évidente. Certains héritiers pourront être tentés de les sous-évaluer pour éviter de payer des droits de succession ,les objets d’art n’étant pas exonérés de droits de mutation.

Quel que soit le type de biens, l’assistance d’un avocat experimenté en droit des successions vous sera vivement conseillée en cas de désaccord sur l’évaluation desdits biens. En effet, ce dernier pourra en amont intervenir pour tenter de parvenir à un accord sur la valeur des biens, afin que vous puissiez vendre le bien et récupérer la part qui vous revient de droit. Il pourra, en outre, s’occuper pour vous de la gestion de la vente du bien immobilier, en qualité de mandataire immobilier, afin que vous n’ayez affaire qu’à un seul intermédiaire.

L’inventaire de la succession et son importance fondamentale pour le partage

En définitive, l’estimation des biens est nécessaire pour dresser l’inventaire de la succession, payer l’administration fiscale et réaliser le partage. C’est à partir de cette base que sera effectué le partage des biens afin de mettre un terme à l'indivision successorale.

La mise en place de l’inventaire de la succession puis la séparation en lots des différents biens pourra s’avérer complexe et engendrer des tensions entre les héritiers. La valeur matérielle et affective de certains biens pourra pousser certains héritiers à désirer la même chose ou se battre pour l’évaluation des biens. L’avocat experimenté en droit des successions sera alors un levier essentiel pour débloquer la succession. Il pourra vous éclairer sur vos options et sur la meilleure stratégie à adopter. L’avocat habitué à ce type de situation pourra souvent aider à trouver un partage amiable, qui constitue un gain de temps et tend à préserver la cordialité des relations familiales. Le partage amiable, lorsqu’il est bien mené, est une solution souple qui correspond à un accord entre les différents héritiers.

Le partage amiable évite la procédure judiciaire qui peut être longue, couteuse et difficile. L'avocat expérimenté pourra vous permettre de choisir la meilleure option pour optimiser les biens disponibles dans la succession et trouver votre partie dans la division des lots. L’avocat en droit patrimonial défend vos intérêts et vous permettra de comprendre l'étendue de vos droits et des implications des choix qui s’offrent à vous.

Le partage judiciaire : dernier recours pour mettre un terme à l’indivision successorale

Lorsqu’aucune solution amiable satisfaisante ne peut être trouvée, il reste possible de provoquer judiciairement le partage.

Un héritier pourra saisir le tribunal de grande instance (TGI) du lieu d'ouverture de la succession, et devra dans cette hypothèse obligatoirement être représenté par un avocat. Le TGI pourra alors prendre connaissance de l'action en partage et des prétentions des différentes parties qui sont responsables du maintien des héritiers dans l'indivision. Le tribunal pourra ordonner, soit la licitation des biens, soit le partage des biens afin d’éviter qu’ait lieu une vente aux enchères publiques

La licitation de biens (ou vente aux enchères) peut en particulier avoir lieu lorsque les biens sont particulièrement difficiles à partager.  La licitation peut également être ordonnée lorsqu’aucun des héritiers ne souhaite recueillir un bien de la succession, ou encore lorsqu’aucun des indivisaires n’a les moyens d’en assumer la charge.

Plus qu’obligatoire, l’avocat a un rôle fondamental dans la défense de vos intérêts lors du partage judiciaire. Il permet d’accélérer au maximum la procédure, prépare vos arguments, notamment pour obtenir l’attribution préférentielle de certains biens, et assure la protection de vos droits.

Sources : www.servicepublic.com, Acceptation ou renonciation à la succession (option successorale)

www.impôts.gouv.fr ; fiches descriptives ; Les principales méthodes d’évaluation susceptibles d’être utilisées et généralement admises par les experimentés privés ou publics

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Héritage & Succession est une publication d’Avocats Picovschi avocat au Barreau de Paris