Aujourd’hui, la SCI est la forme sociétale la plus représentée, aux côtés de la SARL, et ce loin devant les autres formes de sociétés.

Si les avantages juridiques de la constitution de sociétés civiles immobilières sont nombreux, la mise en œuvre de ce type de montage nécessite tout la finesse d’un avocat expérimenté en matière de droit fiscal, droit des sociétés et droit des successions.

Le régime de la SCI est en effet défini par la loi, mais peut faire l’objet de nombreuses adaptations à chaque situation spécifique, par la voie contractuelle.

Cet article tend à brosser un bref aperçu des avantages juridiques des SCI, sans prétendre à l’exhaustivité.

La stabilité

La SCI est une option souvent présentée aux personnes qui souhaitent organiser la transmission de leur patrimoine avant leur décès.

Lorsqu’aucune disposition n’a été prise par le défunt, les héritiers deviennent propriétaires en indivision des immeubles de la succession, c’est-à-dire que le bien appartient à l’ensemble des héritiers, sans que l'on puisse les répartir par lots entre elles.

Or l’article 815 du Code civil prévoit que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ».

Autrement dit, chacun des propriétaires indivis dispose du droit de demander le partage de l’indivision pour obtenir les liquidités correspondant à sa part dans l’immeuble.

Le risque pour les héritiers est donc de voir le patrimoine reçu en héritage morcelé, et dans des conditions ne permettant pas nécessairement  un prix de revente optimal.

La SCI est une entité bien plus stable, créée généralement pour 99 ans. Les conditions de sortie de la SCI sont encadrées par la loi, ce qui limite les risques de morcellement du patrimoine.

Une gestion organisée

L’indivision peut être source de nombreuses tensions, dans la mesure où les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité des indivisaires.

Lorsqu’aucun accord n’est trouvé entre les propriétaires indivis, la situation de blocage qui en résulte peut encore une fois conduire au partage de l’indivision.

Certes, il est envisageable de mettre en place une convention d’indivision, prévue aux articles 1873-3 du Code civil, mais ce type de convention laisse moins de latitude que les statuts de la SCI.

Ces statuts prévoient la nomination d’un gérant. L’Assemblée générale statuera sur les questions de gestion courante, à une majorité qui peut être pondérée par les statuts. 

Le pouvoir de chacun des indivisaires se fonde sur le nombre de parts sociales de chaque indivisaire.

Le sort des revenus du bien apporté à la SCI

Il est fréquent que le ou les immeubles de la SCI soient apportés à la société par une personne désireuse de transmettre son patrimoine de son vivant à ses futurs héritiers.

Cependant, dans ce cas, la personne qui apporte l’immeuble peut souhaiter vouloir conserver l’usufruit du bien. Plus précisément, si le bien est mis en location, le propriétaire initial peut souhaiter continuer à percevoir les loyers.

Il est possible de prévoir de telles dispositions par la voie contractuelle : des parts sociales en usufruit peuvent être octroyées au « donateur », et des parts sociales en nue propriété peuvent être attribuées aux futurs héritiers.

De cette façon, le « donateur pourra continuer à percevoir des loyers.

Sur la répartition des pouvoirs au sein de la SCI

Là encore, le donateur du bien peut souhaiter conserver des pouvoirs importants dans la gestion de la SCI.

La structure flexible de ce type de société permet également de prévoir une telle clause. Les statuts peuvent librement répartir les pouvoirs des membres de la SCI, sous réserve que les nus-propriétaires ne soient pas totalement dépossédés du droit de participer aux décisions collectives. 

L’entrée de tiers dans la SCI

La constitution de SCI s’opère fréquemment dans un cadre familial, dans un but de transmission de patrimoine.

Les membres de la SCI sont donc souvent réfractaires à ce que des parts sociales soient cédées à de parfaits étrangers.

Là encore, le statut de la SCI est protecteur, dans la mesure où l’accord de l’ensemble des associés est exigé préalablement à la cession de parts sociales.

Il est aussi possible de prévoir textuellement certaines exclusions en matière de cessions de parts.

Si le donateur ne dispose plus que de l’usufruit au sein de la SCI, il est également envisageable de prévoir au contrat que la voix de l’usufruitier sera également un préalable nécessaire à toute cession de part.

Il est également possible de prévoir une clause selon laquelle des parts ne pourront être cédées qu’à d’autres associés.

Mais quid si l’un des associés entend céder ces parts, mais qu’aucun des coassociés ne souhaite les racheter ?

Une faculté de rachat des parts par la société existe, en vue de leur annulation.

Enfin, il convient de mentionner l’existence de clauses d’agrément, qui permettent notamment de limiter l’entrée dans la société de membres indésirables.

Le conseil avisé saura mettre en œuvre les différents outils juridiques mis à sa disposition pour adapter au mieux le cadre de la SCI aux enjeux en présence. Il convient également de noter que le régime fiscal des SCI peut être particulièrement intéressant, à condition de maîtriser les subtilités de la discipline.

C’est donc un avocat compétent aussi bien en matière de droit des sociétés, droit des successions et droit fiscal qui saura porter assistance à la personne désireuse de transmettre son patrimoine. Pour davantage d’informations, n’hésitez pas à contacter le cabinet Picovschi au 01 56 79 11 00.