Hériter d’un bien classé monument historique, faites jouer la fiscalité en votre faveur


- avocats au Barreau de Paris | Publié le

Vous allez bientôt devenir l’heureux propriétaire d’un bien immobilier classé monument historique faisant suite à une donation ou à une succession et vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité applicable. Vous envisagez de réaliser des travaux dans un tel bien et vous souhaitez diminuer votre imposition.

Monument historique : comment bénéficier de l’exonération des droits de succession

Vous vous trouvez dans la situation ou une personne de votre famille veut vous transmettre à titre gratuit un bien qui a un caractère de monument historique. Ou bien, vous découvrez à l’ouverture de la succession que parmi les biens contenus dans la succession il y a une demeure classée monument historique.

Fiscalement, en tant qu’héritier du défunt vous bénéficiez d’un abattement sur vos droits de succession qui diffère suivant votre qualité par rapport au défunt. Ainsi, si vous êtes l’enfant du défunt, l’abattement existant actuellement vous permettra de recevoir jusqu’à 100 000 euros en franchise d’impôt. Si vous dépassez ce délai en revanche vous serez soumis au barème des droits de succession. 

Toutefois, concernant les monuments historiques, il existe un mécanisme avantageux permettant de bénéficier d’une exonération de droits de succession sur la valeur du bien. Mais les conditions requises sont strictes. Ainsi, pour être considéré comme un monument historique, le bien doit être classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire.

Une convention doit être signée avec les ministres de la Culture et du Budget et doit prévoir le maintien des immeubles et meubles exonérés, les conditions d’entretien et de présentation, mais également les conditions d’ouverture au public (de 60 à 80 jours par an).

En cas de transmission par succession, la convention devra être signée par l’ensemble des héritiers pour une durée indéterminée.

L’exonération prendra en compte le bien lui-même, mais également les parcs et jardins que vous détenez autour du monument à la condition qu’ils soient accessibles au public et les biens meubles s’ils constituent le prolongement artistique ou historique du bien immobilier. Ces notions sont quelque peu floues et peuvent être remises en question par l’administration fiscale, d’où la nécessité de se faire accompagner par un professionnel compétent afin d’éviter un éventuel redressement. Ainsi, si le bien est considéré au sens de la loi comme un monument historique, il bénéficiera d’une exonération totale des droits de succession relative à ce bien. La valeur du monument historique sera déduite de la part de l’héritier.

Veiller également par la suite à bien respecter les conditions de la convention, car son non-respect entraînera automatiquement sa reprise dans les droits de donation ou de succession pour sa valeur au jour du non-respect de la convention. Ce qui aura pour conséquence en plus de la taxation du bien dans les droits de succession à des indemnités de retard et des pénalités pouvant atteindre 80% en cas de manœuvre frauduleuse.

Bénéficier de la fiscalité avantageuse des monuments historiques

À la suite du partage de la succession, vous vous posez la question de savoir s’il est intéressant pour vous de conserver ou non ce bien dans votre patrimoine.

Le principal avantage dans la détention d’un monument historique est la possibilité de reporter les déficits de vos revenus fonciers sur le revenu global. Cela signifie que les revenus fonciers tirés de l’exploitation du bien immobilier seront déduits des charges afférentes à son entretien. Mais lorsque nous nous trouvons en présence de monuments historiques, le coût d’entretien et de rénovation sont par nature plus important, car les travaux doivent répondre à un cahier des charges plus strict. De ce fait, l’administration fiscale autorise les propriétaires de ce type de bien à déduire le surplus de charges qui excède les revenus fonciers sur le revenu global du foyer fiscal.

Par ce type d’opération, le contribuable pourra réduire, voire anéantir complètement son impôt sur le revenu.

Concernant l’Impôt de solidarité sur la fortune, il n’existe pas à proprement parler de mécanisme permettant de réduire votre imposition. Les monuments historiques doivent être déclarés en totalité.

Néanmoins, par le biais du mécanisme de plafonnement de l’ISF à 75% de vos revenus nets. Il est possible de diminuer considérablement votre ISF.