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Vente en viager et succession : quels risques pour les héritiers ?

| Mis à jour le 23/04/2015 | Publié le 14/08/2013

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

La vente en viager est souvent utilisée par des personnes âgées afin d’accroitre leurs revenus. Cette opération légitime n’est pourtant pas sans conséquence surtout si le crédirentier a des héritiers réservataires. AVOCATS PICOVSCHI fait le point  avec vous sur cette forme particulière de vente et vous met en garde contre les risques dans le cadre d’une succession.

Vente en viager : spéculation sur la vie humaine ou contrat générateur de ressources

Très souvent méconnue la vente en viager (qui est un contrat aléatoire) devient de plus en plus présente dans le cadre des opérations immobilières suite à au rallongement de la durée de vie et surtout à la faiblesse des revenus perçus au cours de la retraite.

Dans la plupart des cas, ce contrat va être fort utile en tant que fédérateur de revenus supplémentaires. Les personnes âgées sans famille y trouveront un complément de revenus non négligeable.  En tout état de cause réfléchir à cette opération ne sera pas une perte de temps !

Qui dit vente dit paiement d’un prix ! Qu’en est-il pour la vente en viager ?

Dans ce contrat, deux modalités peuvent être envisagées :

  • soit la constitution d’une rente
  • soit le versement d’une somme en capital « le bouquet » et la constitution d’une rente viagère.

Le prix dépendra non seulement de la valeur du bien mais aussi de l'âge du vendeur et des modalités de la vente (usufruit, droit d'usage ou viager libre). Plus les droits du vendeur restent importants, moins élevé est le prix.

L’estimation de la rente

Pour le montant de la rente il faut se référer à l’article 1976 du code civil qui dispose: « la rente viagère peut être constituée aux taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ».

Cependant, la fixité de la rente doit correspondre exactement à la durée de vie du crédirentier de façon à ne pas être remise en cause (rescision pour lésion…)

ATTENTION ! La prescription est de cinq ans pour récupérer les rentes impayées. Il convient de préciser que lorsque le débirentier décède avant le crédirentier, la charge de la rente sera transférée à ses héritiers. Mais certains contrats peuvent prévoir une assurance-décès qui prend en charge le versement de la rente.

Les risques en présence d’héritiers réservataires

Si vous voulez recourir à la vente en viager alors que vous avez des héritiers réservataires, attention vous diminuez d’autant votre patrimoine et privez votre famille du bien immobilier objet de la vente.

De même si vous envisagez cette opération avec un membre de votre famille prudence, car celle-ci pourrait être requalifiée en donation déguisée. Dans ce cas l’administration dispose de présomptions pour établir que la vente est en fin de compte une opération à titre gratuit, par exemple le lien de parenté, la fictivité du prix, âge avancé et état de santé du vendeur …

De même attention en présence d’un conjoint il existe un mécanisme légal de protection du conjoint survivant.

Pensez également aux garanties qui pourront être prises pour protéger au mieux vos intérêts.

Si vous pensez que cette opération est la solution, c'est-à-dire votre solution, prenez conseil auprès d’un avocat compétent afin que tous les intérêts en présence y trouvent leur compte et que la sécurité soit de mise. En outre, notre cabinet Avocats PICOVSCHI ayant des compétences pluridisciplinaires tant sur le droit fiscal que successoral et en matière immobilière…sera à même de vous guider pas à pas dans cette démarche.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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