Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Déblocage des successions et détournement d'héritage

La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous les indivisaires

| Mis à jour le 10/04/2015 | Publié le 26/02/2014

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
illustration de l'article

SOMMAIRE

L’indivision est une situation juridique très souvent rencontrée en matière successorale et constitue un régime à part entière. Le 4 décembre 2013, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la vente d’un bien immobilier indivis. En l’espèce, la première chambre civile a jugé qu’un indivisaire pouvait être autorisé à conclure seul la vente lorsque celle-ci est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun. AVOCATS PICOVSCHI profite de cette solution jurisprudentielle pour faire le point sur ce régime successoral complexe.

Qu’est-ce qu’une indivision successorale ?

Après le décès d'une personne, le patrimoine de celle-ci est attribué à ses successeurs. Les héritiers ou légataires deviennent propriétaires indivis de tous les actifs successoraux. Pour définir simplement le régime de l’indivision, il s’agit d’une situation où plusieurs héritiers ou légataires sont propriétaires d’un même bien, mobilier ou immobilier. Ils sont, dès lors, co-indivisaires, et ce jusqu’au partage de la succession. Seul le partage permet de sortir de l’indivision, lequel nécessite l’intervention d’un avocat expérimenté. Ce partage permet d’individualiser les droits de chacun.

La gestion du patrimoine commun est régie par des règles relatives aux droits des indivisaires et à la prise de décision. Les héritiers peuvent également choisir de conclure une convention d'indivision.

Quel est le régime légal de la vente d’un bien indivis ?

En principe, les actes de disposition doivent être décidés à l’unanimité. Mais il a longtemps été reproché à ce principe un manque de souplesse puisque la vente d’un bien indivis étant décidée à l’unanimité, dès lors qu’un indivisaire s’y oppose, tout est bloqué.

Des mesures ont été mises en place pour faciliter les cessions :

Le législateur est effectivement intervenu afin d’éviter de tels blocages. Pour cela, il a prévu deux articles dans le Code civil, les articles 815-5 et 815-6, permettant à un indivisaire de passer seul un acte lorsque le refus met en péril l’intérêt commun, pour lequel le consentement des co-indivisaires serait nécessaire. Le second article ci-dessus dispose que « le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun ».

En résumé, le principe de l’unanimité ne s’applique pas lorsque le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun ou lorsqu’un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits en font la demande, le tribunal de grande instance peut autoriser la vente d’un bien indivis, mais sous certaines conditions. Enfin, la règle de l’unanimité ne s’applique pas lorsqu’un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté, un autre indivisaire sera habilité à le représenter.     

Le maintien de la protection des droits des indivisaires minoritaires

De nombreuses mesures légales œuvrent en faveur des parties faibles. En l’espèce, pour pouvoir vendre le bien indivis, il faut que les indivisaires expriment leur intention devant le notaire. Ce dernier devra dès lors signifier, dans le mois, cette intention aux autres indivisaires. 
Par la suite, les indivisaires peuvent soit accepter la vente, soit s’y opposer ou ne pas y répondre. Dans ce dernier cas, le notaire dressera un procès-verbal et ce sera au tribunal de grande instance de prendre la décision.   

Donc un indivisaire peut à lui seul empêcher la vente. La faculté accordée par l’article 815-5 du Code civil est strictement encadrée, afin de préserver les intérêts des indivisaires qui auraient des raisons sérieuses de s’opposer à cette vente.

Une position confirmée par la Cour de cassation

Le 4 décembre 2013, la Cour de cassation a rendu une décision venant confirmer le régime en matière de vente d’un bien indivis sans l’accord de tous les indivisaires. À travers cette décision, l’on comprend que le juge a le pouvoir de permettre à un indivisaire de pallier l’absence ou la carence d’un autre co-indivisaire.

L’autorisation judiciaire de l'indivisaire à passer seul un acte de vente d'un immeuble indivis suppose qu'un co-indivisaire mette en péril l'intérêt commun des indivisaires. Ainsi, face à l’urgence et à l’intérêt commun, il peut être autorisé la vente d’un bien immobilier indivis sans le consentement de tous les co-indivisaires. Par conséquent, malgré la règle de l’unanimité applicable en cas d’indivision, le refus d’un indivisaire de conclure un acte par un co-indivisaire peut être contourné par le juge en cas d'urgence et si c'est dans l'intérêt commun.

Le juge peut donc autoriser, en application de l'article 815-6 du Code civil précité, un propriétaire indivis à signer seul l'acte de vente d'un immeuble dépendant d'une succession ou d'une indivision malgré le refus d'un autre co-indivisaire, sans que soit remplie la condition tenant à ce que le refus de consentir à cet acte, relevant de l'article 815-5 du Code civil, mette en péril l'intérêt commun des indivisaires.

La conclusion d’une convention d’indivision

Les héritiers peuvent décider de conclure une convention collective écrite afin d’adapter les règles de l’indivision à leur propre cas et donc de fixer eux-mêmes les règles de fonctionnement de l’indivision. La convention doit être établie par écrit et il est nécessaire de lister les biens de l'indivision concernés. Enfin doivent être indiqués dans la convention les droits de chaque indivisaire.

Durant la période post successorale et jusqu’au partage, il peut être conseillé d’ouvrir un compte bancaire au nom de la succession. Cela permettra un règlement plus aisé des factures relatives à la succession.

Pour obtenir les conseils les plus adaptés à votre situation, il est primordial d’avoir recours à un professionnel du droit. Le rôle de l’avocat est en effet fondamental puisqu’en tant qu’expert du droit, il saura au mieux vous conseiller sur les bases légales à utiliser en fonction de votre situation.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.