Maison en indivision occupée par un héritier : quels sont vos droits ?

Maison en indivision occupée par un héritier : quels sont vos droits ?
- avocats au Barreau de Paris | Publié le

Tant que le partage successoral n’a pas été réglé, il est monnaie courante que plusieurs héritiers se retrouvent propriétaires en indivision d’un bien immobilier. Toutefois, si l’un des indivisaires décide d’occuper le logement en indivision, les choses se compliquent. En tant qu’héritier non occupant, quels sont vos droits ?

Un héritier a-t-il le droit d’occuper le logement détenu en indivision successorale ?

L’article 815-9 du Code civil dispose que « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».

Chaque indivisaire peut ainsi user et jouir des biens indivis, conformément à leur destination, dans la mesure où l’usage et la jouissance sont compatibles avec le droit des autres coindivisaires.

Il en résulte que même si plusieurs héritiers se partagent donc la propriété du bien immobilier, celui qui en use devra verser une indemnité d’occupation aux cohéritiers.

Si vous faites face à la situation où un des coindivisaires a décidé d’occuper seul la maison placée en indivision et qu’il écarte, à ce titre, tous les autres coindivisaires de la possibilité d’occuper le bien, il est évident qu’une indemnité d’occupation doit être versée au titre de la jouissance privative dont il bénéficie.

Outre cette obligation, il peut exister une entente entre héritiers afin d’organiser les modalités de l’occupation, voire de supprimer cette indemnité d’occupation.

Comment définir le montant de l’indemnité d’occupation ?

Encore une fois, s’il y a entente entre les coindivisaires, le montant de l’indemnité d’occupation peut être fixé librement. Toutefois, il n’est pas rare que d’éventuels conflits surgissent et qu’aucun accord amiable ne puisse être trouvé.

C’est pourquoi il demeure tout à fait possible, à défaut d’accord, de requérir l’intervention du juge afin qu’il calcule ce montant, selon son appréciation souveraine. Évidemment, dans ce cas précis, la méthode la plus communément utilisée est la prise en compte de la valeur locative du bien immobilier. Il convient alors de préciser qu’il est d’usage de pratiquer un abattement de 20% sur la valeur locative afin de tenir compte de la précarité de l’occupation (Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 24 septembre 2019, n° 18/01544).

En effet, à la différence d’un bail pour lequel une durée d’occupation est prévue, l’usage privatif d’un bien indivis peut prendre fin à tout moment : l’occupant d’un bien indivis a donc moins de droits d’un locataire.

De plus, le juge a également le pouvoir de décider de la gratuité de l’occupation lorsque cet héritier connaît des difficultés économiques et financières.

Enfin, à défaut d’accord entre les indivisaires, l’indemnité d’occupation sera due à l’indivision, conformément à l’article 815-10 du Code civil.

Quels sont mes devoirs en tant que coindivisaire ?

Occupant ou non de la maison indivise, lorsque des dépenses d’amélioration ou de conservation ont été réalisées par un indivisaire, l’article 815-13 du Code civil impose une obligation de la part des autres héritiers de verser une indemnité. Le calcul du montant de l’indemnité à reverser se fondera sur la base de la plus-value apportée au bien au moment du partage. L’héritier disposera alors d’une créance sur la succession.

Attention, ce n’est pas parce que l’occupant d’un bien indivis fait des travaux qu’il est dispensé de verser une indemnité d’occupation !

Quant aux dépenses de conservation du logement, ces dernières sont également dues dans la mesure où elles seraient strictement nécessaires à ladite conservation du bien. C’est pourquoi les frais d’assurance habitation, les échéances de prêt immobilier venant en financement du logement ou encore les taxes foncières sont considérés comme étant des dépenses de conservation tandis que les redevances d’un service de télésurveillance ou les frais de réparation de la chaudière n’en sont pas.

En effet, si le bien est occupé par un seul des indivisaires, les charges liées aux dépenses d’entretien courant du logement (eau, électricité, chauffage) sont supportées par lui et lui seul. Ce ne sont que les charges qui ne relèvent pas de la jouissance privative qui doivent revenir à l’indivision, en leur valeur nominale.

Comment obtenir le versement d’une indemnité d’occupation ?

Lorsque l’héritier occupant est réfractaire à vous verser une indemnité d’occupation, il est là aussi possible de recourir à l’aide du juge afin de l’obtenir. Cette demande doit être formulée dans un délai de cinq ans après la date à laquelle les fruits d’une éventuelle location auraient dû être perçus ou l’ont été.

Il est important de garder en tête que l’indemnité d’occupation ne sera pas versée directement aux autres indivisaires, mais à l’indivision dans sa globalité. Ainsi, il ne sera pas possible de demander à l’héritier occupant le paiement d’une part correspondant à ses droits personnels dans l’indivision.

Si, néanmoins, le conflit existant entre héritiers semble insurmontable et entrave la bonne gestion de la maison que vous détenez en indivision, vous pourriez tout à fait demander le partage de l’indivision successorale.

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