Indivision : comment se calcule l’indemnité d’occupation ?

Indivision : comment se calcule l’indemnité d’occupation ?
- avocats au Barreau de Paris | Publié le

Vous êtes en indivision sur un bien reçu en héritage de vos parents ? Un des coindivisaires occupe le bien et vous empêche d’y accéder ? Comment cela se passe-t-il ? Vous est-il redevable de quelque chose pour cette occupation ? A priori, oui. L’indemnité d’occupation se définit comme l’indemnité dont est redevable l’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise.

Quand est due l’indemnité d’occupation ?

Tout en respectant les droits des autres indivisaires, vous pouvez user et jouir des biens qui se trouvent dans l’indivision. Ainsi vous pouvez louer les biens indivis, en percevoir les loyers et assurer en contrepartie les dépenses relatives à l’exploitation de ces biens, payer les travaux par exemple.

Le droit individuel d'usage et de jouissance des biens indivis n'est reconnu à chaque indivisaire que sous réserve des droits égaux et concurrents des autres. Ce n'est donc que lorsque l'un des indivisaires a, seul, la libre jouissance d'un bien indivis, ce qui prive les autres de leurs propres droits de jouissance de ce bien, que, sauf convention contraire, le bénéficiaire de sa jouissance privative est redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation.

Selon la Cour de cassation, « la jouissance privative d'un bien indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d'user de la chose » (Civ 1ère, 8 juillet 2009 n°07-19.465). Autrement dit, la jouissance privative d'un bien indivis ne suppose pas seulement que l'un indivisaire use de ce bien, mais aussi qu'il exclue les autres de la possibilité de le faire.

Ainsi, si un indivisaire refuse de donner les clés et qu’il a de ce fait l’usage exclusif du bien, on peut dans certains cas considérer qu’il a la jouissance privative de ce bien (Civ 1ère, 31 mars 2016, n°15-10.748), même s'il ne l'occupe pas effectivement (Civ 1ère, 22 avril 1997, n°95-15.830).

En revanche, il a été jugé qu'un indivisaire qui use privativement d'une chose indivise sans pour autant porter atteinte aux droits des autres indivisaires n'est pas tenu à une indemnité d’occupation (Civ 1ère, 5 novembre 2014, n°13-11.304).

Cette organisation peut se faire à l’amiable, mais à défaut d’accord entre les indivisaires, l’exercice de leurs droits peut être organisé par le juge.

Comment se calcule cette indemnité d’occupation ?

Dans le meilleur des cas, le montant de l’indemnité d’occupation est fixé par les parties. Une convention est donc établie entre les indivisaires afin d’en fixer le montant, les modalités de paiement, le point de départ, la durée, etc.

Par exemple, si des héritiers sont au nombre de quatre et le bien occupé a une valeur locative de 1.600 euros, la personne qui occupe le bien devra indemniser les autres indivisaires à hauteur de 1.200 euros soit 400 euros par personne.

Il est plutôt fréquent que les indivisaires rencontrent des difficultés à trouver un accord. L’intervention d’un juge peut donc s’avérer nécessaire. Dans ce cas, le montant de l’indemnité d’occupation est une question de fait relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation, il est appliqué par les Tribunaux des abattements sur la valeur locative du bien, tenant compte :

  • de la précarité de l'occupation : abattement de 10 à 30 % maximum
  • de la nature, la situation et l'état général de l'immeuble : abattement de 25 % maximum
  • de l'hébergement habituel des enfants : abattement de 10 à 20 % maximum lié au nombre d'enfants, leur âge, leur mode de garde (exclusive ou alternée).
  • des particularités de chaque situation : absence de jouissance paisible du bien par exemple.

Dans quel délai faut-il agir ?

La prescription de droit commun, donc la prescription quinquennale, s’applique ici. Autrement dit, si vous souhaitez demander une indemnité d’occupation, vous devrez en principe agir dans un délai de cinq ans après la date à laquelle vous avez eu connaissance de l’occupation privative.

Passé ce délai, vous n’aurez en principe plus la possibilité de demander une indemnité d’occupation.

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