Vendre un bien en viager : Partie 1

Un système favorable aux deux parties

La vente en viager présente de réels intérêts tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

Cette vente se fait par acte authentique devant notaire.

Le prix du bien vendu en viager est celui du marché : le bien est vendu en « viager libre » ou diminué d’une moins-value, variable selon l’âge du vendeur, en « viager occupé ». L’acheteur s’engage à payer le vendeur par versements périodiques sous forme de rente viagère, parfois agrémentée d’une partie du prix sous forme de capital, aussi appelé « bouquet ».

Plus le bouquet est élevé (en général 10 à 30 % du prix), plus la rente est faible, et inversement.

Le total des deux doit correspondre à la valeur totale du bien. Si le total des deux ne correspond pas à la valeur totale du bien, les héritiers pourraient demander la nullité de la vente pour défaut de prix et le fisc requalifierait l’opération en donation déguisée.

L’existence de l’aléa (car si le vendeur à l’assurance de toucher des revenus réguliers jusqu’à la fin de sa vie, il n’a aucune garantie sur le montant définitif qu’il touchera, puisque cela dépend de son espérance de vie) est la condition sine qua non d’un contrat de vente en viager.

En général, les transactions en viager portent sur des biens occupés.

Le contrat de vente doit prévoir alors que le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation sur le logement de l’acheteur n’étant que nu-propriétaire. En contrepartie, le contrat de vente prévoit que le crédirentier continuera à payer les charges courantes d’entretien, la taxe d’habitation et celle d’enlèvement des ordures ménagères. De son côté, le débirentier devra payer la taxe foncière et assumer les grosses réparations. Si le crédirentier était contraint d’être hébergé en maison de retraite, par exemple, le viager occupé serait transformé en viager libre et la rente augmentée en conséquence.