Transmission en nue propriété

Home > Transmission de patrimoine et d'entreprise : laissez faire l'avocat | Par Hélène PATTE | Publié le 27/02/2012

L’opération selon laquelle les parents font l’acquisition d’un bien au nom de leur enfant, tout en s’en réservant l’usufruit, est relativement courante. Cela leur permet de conserver l’usus et le fructus, c'est-à-dire l’usage et les revenus produits par le bien, les loyers par exemple, tout en faisant de l’enfant le nu propriétaire, qui recueillera la pleine propriété au moment du décès du dernier de ses parents. Pour cette opération l’enfant doit financer sa part, le plus souvent par le biais d’un don d’argent réalisé par les parents.

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 janvier 2007 a donné raison à l’Administration fiscale qui considérait que le bien immobilier était taxable au titre de la succession au motif d’une présomption posée par le Code général des impôts selon laquelle est propriétaire l’usufruitier d’un bien dont la nue-propriété appartient à ses présomptifs héritiers ou leurs descendants. C'est-à-dire que le présumé propriétaire du bien n’était pas le nu-propriétaire mais l’usufruitier dans ce cas précis.

La présomption posée par le Code général des impôts répute donc propriétaire l’usufruitier et non, par hypothèse dans le montage envisagé, l’enfant nu propriétaire. Cette solution, dénoncée par le notariat a été modifiée par la loi de finance pour 2008 qui permet que la présomption de propriété ne joue pas lorsque la nue-propriété a été financée par une donation d’argent. Cette solution est subordonnée à la réunion de deux conditions : la donation doit avoir lieu plus de trois mois avant le décès du parent et l’acte d’achat doit constater l’origine des fonds.

Si ce type d’opération présente des avantages financiers, juridiques et fiscaux incontestables ;  il faudra bien veiller à respecter les dispositions légales en matière de succession. Ainsi, si un seul enfant a bénéficié de la donation, il sera considéré comme ayant reçu la contrevaleur du bien au jour du partage de la succession du donateur et non pas le montant de la donation. La constatation de ce don par une donation-partage notariée dans laquelle tous les enfants sont allotis facilite les choses au moment de la succession et permet d’éviter certains conflits.