Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Transmission de patrimoine et d'entreprise : laissez faire l'avocat

Vendre un bien en viager : Partie 3

| Publié le 29/02/2012 | Article archivé

Ecrit par : Avocats Picovschi

AAtemplate_image8

La vente d’un bien en viager

La fiscalité appliquée à la vente d’un bien en viager dépend du type de résidence concernée.

S’il s’agit de la résidence principale du vendeur ou d’un logement qu’il détient depuis plus de 15 ans, la plus-value réalisée est exonérée d’impôt.

A défaut, elle est imposée au taux de 16 %, plus 12,1 % de prélèvements sociaux. Quant aux arréages de la rente, c’est-à-dire le montant que vous touchez tous les mois ou tous les trimestres, ils sont soumis chaque année au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais sur une fraction seulement de leur montant.

Celle-ci est déterminée, une fois pour toutes, en tenant compte de l’âge du vendeur au jour du premier versement de la rente. Si la rente est constituée au profit d’un couple, on retient l’âge du plus âgé des deux époux. Cette fraction est fixée :

-          à 70 % si le vendeur a moins de 50 ans

-           50 % s’il a entre 50 et 59 ans inclus

-           40 % s’il a entre 60 et 69 ans

-          30 % s’il a 70 ans révolus

 

-          Se constituer une rente viagère

Un avantage fiscal

Il existe deux types de produits d’épargne pour se constituer une rente. Ceux qui font bénéficier d’un avantage fiscal pendant la constitution du capital, et ceux qui l’attribuent à la sortie.

Les produits d’épargne retraite « purs », tels que le plan d’épargne retraite populaire, ouvert à tous, les contrats Madelin, pour les travailleurs indépendants, ou encore les régimes Préfon, pour les fonctionnaires, ou Corem sont récupérables uniquement au moment de la retraite, sauf exception, et sous forme de rente. Même chose pour la retraite mutualiste du combattant, destinée aux titulaires de la carte de combattant ou du titre de reconnaissance de la nation, ou veuves, orphelins et ascendants d’un militaire mort pour la France.

En contrepartie de cet effet « tunnel », les versements effectués pendant la phase d’épargne sont déductibles du revenu imposable dans la limite d’une enveloppe globale, indiquée sur l’avis d’imposition.

Mais à la sortie, les rentes sont fiscalisées comme les revenus et pensions.

Les placements comme l’assurance vie, le plan d’épargne en actions, ou le plan d’épargne populaire, ce dernier étant fermé à la souscription depuis 2003, sont plus souples. Si les versements ne bénéficient d’aucune déduction pendant la phase d’épargne, ils laissent le choix, à l’échéance, entre capital ou rente.

Le plan d’épargne retraite collectif imposant normalement une sortie en rente, peut aussi prévoir dans le règlement une sortie en capital.

De plus, avec ce type de produits, la rente servie ne sera imposée et soumise aux prélèvements sociaux que sur une partie, dans le cas d’assurance vie ou du Perco, voire totalement exonérée dans le cas d’un PEA ou d’un PEP de plus de huit ans, à l’exception des prélèvements sociaux.

-          La variabilité du montant de la rente selon l’âge et le capital

Pour convertir l’épargne accumulée en rente, sur des produits tels que Perp, Pep, perco, assurance vie, etc., et déterminer le montant de base de la rente, l’assureur applique au capital constitué un taux de conversion. Ce pourcentage est le fruit d’un savant calcul qui tient compte de l’espérance de vie, mais aussi d’un taux technique traduisant l’anticipation que fait ou non l’assureur de la rentabilité à venir des sommes gérées.

-          L’espérance de vie

Dans la plupart des cas, l’espérance de vie est évaluée à la liquidation du contrat, sur la base des tables de mortalité en vigueur, pour les hommes et pour les femmes, et révisées tous les 5 ans en fonction des changements démographiques. Plus l’espérance de vie s’allonge, plus le montant de base de la rente sera faible, puisque servie plus longtemps. Pour éviter qu’au moment de sa conversion, la rente ne pâtisse d’une table de mortalité devenue plus restrictive, certains assureurs s’engagent, moyennant des frais de gestion supplémentaires, à utiliser la meilleure des tables de mortalité en vigueur depuis l’ouverture du contrat d’épargne retraite.

-          Le taux technique

Ce taux est en général, soit de 0 %, soit de 1.5 ou 2 %. Si le taux est de 0 %, la rente sera plus faible au départ, mais augmentera plus vite ensuite, en bénéficiant à plein des résultats de l’assureur. S’il est de 2%, la rente sera plus importante au départ, l’assureur anticipant ses résultats futurs, mais moins bien revalorisée ensuite.

-          Le taux de conversion

Le taux de conversion sera moins élevé pour les femmes que pour les hommes, du fait de leur plus grande espérance de vie.

Pour une rente simple, sans option de réversion au conjoint survivant, le taux de conversion sera de 4.6 % pour un homme de 60 ans et de 4.2 % pour une femme du même âge.

 

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Vous voulez plus d'informations ?

Plus de conseils ? Appelez-nous.

+33 (0)1 56 79 11 00

90 av. Niel & 69 rue Ampère - 75017 Paris

Archives d'Héritage Succession

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.