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Transmettre son patrimoine immobilier, quelle option choisir ?

| Publié le 14/09/2017

Avocats Picovschi

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Vous souhaitez faire bénéficier vos enfants de votre patrimoine immobilier et leur transmettre de votre vivant ? Des solutions existent afin de vous permettre de maîtriser votre succession en bénéficiant d’avantages fiscaux. Avocats Picovschi vous présente les différentes solutions qui s’offrent à vous afin d’optimiser la gestion de votre portefeuille patrimonial immobilier et sa transmission.

L’exonération fiscale applicable aux donations entre membres d’une même famille

Le don peut concerner une somme d’argent, de biens mobiliers ou immobiliers. La donation est un acte définitif qui lorsqu’il est pris dans le contexte familial peut bénéficier de règles d’exonération d’impôt. Chaque parent, âgé de moins de 80 ans, peut transmettre à chacun de ses enfants une donation d’une valeur ne dépassant pas 100 000 euros tous les 15 ans.

Plus concrètement, en l’absence d’une précédente donation, deux parents ayant 3 enfants peuvent effectuer une donation d’un bien immobilier d’une valeur de 600 000 euros sans payer d’impôts. Leurs enfants recevront chacun dans leur patrimoine une part de la propriété estimée à un montant de 200 000 euros.

L’intérêt de donation-partage pour éviter les futurs conflits entre héritiers

La donation-partage permet de fixer les sommes données au moment de la transaction et est souvent utilisée par les personnes qui souhaitent transmettre leur patrimoine à plusieurs de leurs enfants. En effet, la donation simple peut être rééquilibrée en fonction de la nouvelle valeur des biens donnés dans chaque patrimoine au moment du décès du donateur et ainsi créer des tensions entre les successeurs.

En pratique, plusieurs enfants ayant reçu et accepté des biens de même valeur lors d’une donation peuvent en avoir fait des usages différents et leurs investissements peuvent avoir engendré des résultats très différents. En cas de donation simple, la part de leur succession pourra être réévaluée en fonction de la valeur de leur patrimoine au moment de la succession, ce qui est impossible avec une donation-partage où la valeur des biens transmis est appréciée au jour de la signature. Aussi, la donation-partage permet d’éviter les conflits entre héritiers ; elle est souvent conseillée pour stabiliser les rapports familiaux.

Afin de préparer au mieux votre transmission de patrimoine et d’anticiper les conflits pouvant survenir lors de l’ouverture de la succession entre les héritiers, n’hésitez pas à vous tourner vers l’avocat qui a l’expérience de ces situations et saura vous apporter de nombreux  conseils et organiser cette transmission en sécurisant chaque aspect.

Le don d'usufruit : démembrer sa propriété pour une transmission patrimoniale avantageuse

Les propriétaires pourront également être séduits par la possibilité de transmettre séparément l’usufruit et la nue-propriété de leurs biens. Le don d’usufruit permet de concéder la nue-propriété du bien tout en en conservant la jouissance et les fruits (usages, revenus du bien). A l’inverse, le propriétaire peut céder l'usage à ses enfants. L’usufruitier ou du nu-propriétaire recouvre la propriété entière du bien démembré au décès de la personne avec laquelle il partage la propriété.

La solution la plus fréquente consiste à céder à ses descendants la nue-propriété. Cette donation avec réserve d'usufruit est souvent très intéressante, et ce, particulièrement lorsque le donateur est jeune. La valeur de la nue-propriété étant indexée à l’âge du propriétaire de l’usufruit. En pratique, un propriétaire âgé de 30 ans peut céder la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 500 000 à son enfant pour 100 000 euros (soit pour 20% de la valeur du bien).

Faciliter la gestion des biens immobiliers avec une Société Civile Immobilière familiale

La Société Civile Immobilière (SCI) est une option qui peut s’avérer avantageuse pour les parents souhaitant transmettre un patrimoine bâti important notamment lorsqu’il y a plusieurs enfants. Elle est créée par la mise en commun d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de partager les bénéfices ou les pertes qui pourraient résulter de leur exploitation. Cette société est dirigée par un gérant dont les pouvoirs sont stipulés dans les statuts, ce qui permet à la SCI d’avoir un fonctionnement souple et adapté à de nombreuses situations.

Pour vous accompagner dans ce projet, l’avocat est un allié précieux :  il étudie la question des statuts avec attention, car il s’agit d’éviter de prendre un modèle type inadapté à votre situation et qui n’appréhenderait pas les évolutions possibles.  Par ailleurs, votre avocat peut également vous conseiller sur les impacts fiscaux, notamment pour ce qui concerne la gestion du patrimoine immobilier intégré dans la SCI. Il pourra également vous accompagner sur les actes de la vie de la société (assemblées générales, vente d‘un bien…). Enfin, il est là pour vous aider à anticiper tout risque de contentieux et à défendre vos intérêts en cas de litige.

Avocats Picovschi, fort de son expertise en droit des successions et du patrimoine ainsi qu’en droit de l’immobilier peut vous assister dans toutes vos démarches visant à optimiser votre gestion patrimoniale immobilière et résoudre les problématiques successorales auxquels vous pouvez être confrontées.

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