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Surévaluation du bien immobilier reçu en héritage et droits de succession

| Publié le 28/02/2012

Ecrit par : Marion Jaecki, Elève Avocat, Avocats Picovschi

Avocats Picovschi

Toute personne qui reçoit en héritage un bien immobilier est tenue d'acquitter une certaine somme au titre des droits de succession, somme calculée en fonction de la valeur du bien immobilier reçu. Lorsque le bien a été surévalué et que la somme versée au fisc est en conséquence trop importante, y a-t-il possibilité d'obtenir la restitution des droits de succession ?

C'est la question à laquelle la Cour de cassation a pu répondre par l'affirmative, dans un arrêt en date du 15 mars 2011.

En l'espèce, un héritier avait déposé en février 2005 une déclaration de succession faisant état d'un immeuble évalué à 1 100 000 euros, et acquittait les droits de succession afférents. Deux ans plus tard, le bien était revendu, mais seulement au prix de 900 000 euros.

L'héritier décidait alors de demander la restitution d'une partie des droits de succession, correspondant à la surévaluation de l'immeuble.

L'administration fiscale rejetait la demande du contribuable, décision confirmée par la Cour d'appel de Bordeaux.

La Cour de cassation, saisie de la problématique, devait adopter une position opposée, en admettant la surévaluation de l'immeuble et la restitution de droits de successions y afférent.

En guise de motivation , l'arrêt reprend simplement les termes de l'article 761 du Code Général des Impôts, lequel prévoit que « Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants ».

Pour retenir le caractère excessif de l'évaluation du bien, les juges mentionnent deux éléments :  

-          l'évaluation erronée présentée à l'administration fiscale avait été effectuée sur la base d'un projet immobilier, qui s'était révélé impossible à concrétiser pour des raisons de zonage ;

-          au jour du décès, une offre d'achat de l'immeuble s'était présentée à un montant nettement inférieur (508 500 €).

Cette décision est particulièrement positive à l'égard des héritiers, qui rencontrent parfois certaines difficultés à produire une évaluation fiable du bien reçu en héritage à l'administration fiscale. Une seconde chance leur est ainsi offerte, dans le cas d'une surévaluation du bien, pour obtenir restitution du trop-perçu par l'administration fiscale.

L'avocat compétent en matière de droit fiscal & droit des successions saura vous conseiller dans une telle hypothèse. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à contacter le Cabinet  Picovschi au 01 56 79 11 00.

 

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